企业努力+政策给力 多家出险房企债务重组柳暗花明

  历时18个月，融创境外债重组于11月20日宣告成功，这意味着融创成为又一家完成境内境外债务重组所有流程的大型房企。21日，融创中国一度大涨25%，收盘涨12%。

  融创中国曙光乍现，为地产纾困化债提供了模板，提振了信心，叠加近期多部门支持房地产政策暖风频吹，多家出险房企债务重组已取得显著进展。

  融创成功“减负”

  11月20日晚，融创中国公告，宣布境外债务重组各项条件已获满足，并于当日正式生效。

  伴随重组生效，债权人约百亿美元的现有债务，将被置换为新票据、强制可转换债券、可转换债券、融创服务的股票，分别对价57亿美元、27.5亿美元、10亿美元和7.75亿美元。新票据、强制可转换债券、可转换债券3种产品11月21日在新交所上市；融创服务股份已转让至计划债权人账下。根据融创中国披露的信息，在融创中国境内外公开市场债务的全部重组完成之后，融创整体化解约900亿元的债务风险。

  一位全球知名的基金管理人表示，债权人在债务重组过程中最看重的是企业自身的基本面、公司管理层解决问题的态度、核心团队的稳定性以及大股东的支持，对比来看，“从去年到今年，伴随着行业波动，有些房企的债务重组可能‘半途而废’了，但是融创始终顶住压力，积极推进。”

  2023年1月，融创集团10笔境内公开市场债券、合计约160亿元的整体展期方案获债券持有人会议表决通过，这让融创可以腾出更多精力推进境外债务重组工作。3月28日，融创中国公告，公司与债权人小组就重组条款达成协议，并邀请其他债权人加入重组支持协议。9月18日，融创中国境外债务重组计划获得高票通过。11月20日，融创中国公告称，公司境外债务重组正式生效。至此，融创成功“减负”。

  融创中国董事会主席孙宏斌在今年3月的债务重组说明会上表示，重组要快，这是公司恢复的基础；方案要系统、周全，能支持公司真正恢复过来、走出困境，只有走出来，债务重组才有意义、才能保护所有债权人最终利益。

  从最终结果来看，这次债务重组达到了上述两点要求。有接近融创的相关人士告诉上海证券报记者，融创债务重组始终保持公开透明、流程标准，并按规定及时披露相关公告，让投资者及时了解公司化债进度。同时，重组方案充分尊重债权人诉求，又保障公司可持续经营。在制定方案时，融创做到最大程度的公平，对所有债权人一视同仁，并考虑了不同债权人的诉求，提供了留债展期、可转债、强制可转债、融创服务换股等多种灵活选择。此外，公司大股东孙宏斌拿出自有资金4.5亿美元无息借给公司，支持公司度过最困难时候，并以与其他债权人相同的条件，带头将借款转为强制可转债，真正做到了与债权人同舟共济。

  值得一提的是，在债务重组执行阶段，监管部门继续给予大力支持，融创获批发行新票据，在新交所上市，57亿美元的发行额度凸显政策对民营房企纾困化险的有力支持。

  中指研究院企业研究总监刘水认为，房企债务重组完成后，需要尽快恢复正常经营。债务重组是以“时间换空间”，对于出险房企而言，获取宝贵时间后，仍要尽快恢复正常经营状态，改善经营现状，回归正轨。

  多家房企化债进展显著

  自2021年下半年以来，房地产市场持续深度调整，部分房企陷入流动性困境。富力地产是较早出现债务违约并推动债务重组的房企，该公司先于融创完成境内境外债务重组工作。

  2022年11月10日，富力地产公告，就公司境内交易所8笔公司债券的停牌进展及整体展期事项进行说明。根据公告，整体展期事项已于当年9月22日获得债券持有人会议表决通过，展期后8笔公司债券的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。在此之前，富力地产已于2022年7月11日完成10只美元票据整体展期，金额合计49.43亿美元。

  房地产行业资深分析人士表示，融创与富力两家公司规模体量不同，富力地产债务重组时间上更早一些，且主要是做了债务展期，融创的债务重组规模更大，且创新设计了包括强制可转债和换股的菜单式重组方案，实现了在波动性较高的市场中，为债权人和公司寻求到一个可实施的最优化重组工具。

  记者注意到，近期多家房企在债务重组方面取得新进展。11月21日，中梁控股披露境外债务重组方案进展，截至公告日期，持有计划债务未偿还本金总额约92%的同意债权人已加入重组支持协议。

  11月14日，旭辉集团股份有限公司在上交所公告了“H21旭辉3”2023年第二次债券持有人会议结果，调整债券兑付安排及增加增信保障措施等三项议案均获得通过。作为旭辉今年最后一笔到期的境内债券，“H21旭辉3”的展期成功意味着旭辉已完成年内所有到期境内债券的展期工作，合计展期金额约71.8亿元。

  在境外债务方面，旭辉已于9月向境外债权人及顾问提供境外债务重组最新方案，尽调与专业分析工作已有阶段性成果。境外银团和债权人小组认可“短端削债、中端转股、长端保本降息”的重组方向，也理解公司的降杠杆逻辑。目前，公司与债权人持续积极沟通，双方皆致力于不断缩小分歧，寻求兼顾各方利益的解决方案。

  继本金共计约147亿元的9笔境内债在一个月左右全部展期成功后，10月10日，碧桂园宣布将积极推进境外债务管理措施，公平公正地制定整体解决方案来实现长期、可持续的资本结构。公司已聘请中国国际金融香港证券有限公司和华利安诺基(中国)有限公司担任财务顾问及盛德律师事务所担任法律顾问，协助评估公司的资本结构及流动性状况，并制定整体的解决方案。

  有民营房企高管向记者表示，如果出险房企在债务重组方面能够与债权人达成一致，至少短期内企业面临的压力会大为缓解，企业将可以有更多的空间利用相关政策来改善企业经营。进一步地说，当企业债务成功展期，在没有到期还款压力期间，如果企业的经营能够改善，借此创造出增量的回报而不是拿到钱去还原有借款，那么对企业对行业的恢复都将是极大的助力。

  政策改善加速行业修复

  在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，多家房企债务重组取得进展，表明房地产行业正在逐步走向健康、稳定和恢复，政策环境也在不断改善，为行业修复和未来发展奠定了更加坚实的基础。

  尽管当前房地产市场仍有压力，但政策暖意正不断释放。在中央金融工作会议明确提出“促进金融与房地产良性循环”“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”后，近日，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，进一步从供给端加大对房企的融资支持力度。座谈会强调，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。

  记者获悉，下阶段，证监会将继续积极支持稳妥防范化解大型房企风险，做好房地产企业合理融资支持和融资监管，促进房地产行业平稳健康发展。同时，稳妥做好相关风险处置和违规查处。坚持“一司一策”化解大型房企债券违约风险，继续应对上市房企集中退市问题，确保“退得下、退得稳”。

  11月20日晚，有消息称，金融监管部门拟扩围房企白名单，可能将有50家国有和民营房企被列入其中。对此，刘水表示，监管部门将对白名单房企给予更大力度金融支持，标志着防范化解房地产企业风险进入新阶段。若白名单落地，金融机构融资支持扎实落实，房地产企业流动性有望缓解，房地产企业风险蔓延将会明显受到遏制。

  值得一提的是，11月21日晚，融创中国公告称，就上海亚龙项目已与中国华融达成融资合作。根据协议，华融将向该项目公司提供34.8亿元借款，期限不超过3年，款项将用于上海亚龙项目的开发建设。