从“三问三答”看苏州楼市新风向

“又和美丽的小姐姐约会了！边喝咖啡边聊房！”1月1日，二手房经纪人秦晓娟发了一条朋友圈，随即引来同行点赞互动。

这样的情形并不让秦晓娟感到意外。与年轻的购房者打交道，在过去的一年里，是她的工作常态。秦晓娟告诉记者，去年以来，她所在的园区湖东邻里中心板块二手房交易十分活跃，带看量、成交量都不小，个别月份的成交相比往年翻倍。而客户群体里年轻人占比最大，他们的购房诉求也更加明确，与他们沟通、交流起来更轻松高效。

一条朋友圈引来点赞互动，背后是同行的共鸣。采访中，记者发现，与秦晓娟有相似感受的房产经纪人并不少。特别是岁末年初，咨询购房的年轻面孔逐步多了起来。“年轻人的不断加盟，为2024年楼市继续复苏带来了新的希望。”多位房产经纪人说。

“年轻人不买房了？”——“错！”

消费市场上，年轻人历来是“抢眼”的群体。但随着这两年房地产市场的调整，有了“年轻人不买房了”这种说法。事实果真如此吗？答案是否定的。

回顾2023年苏州二手房成交情况可见端倪。苏州二手房市场在二三月份迎来了一波小阳春，成交在上半年冲高后，下半年有所下行，又逐渐趋于平稳态势，11月甚至回升到了二季度平均水平。来自房地产大数据分析机构“克而瑞苏州”的数据显示，从1至11月苏州市区二手房住宅成交套数来看，2023年成交套数为2020年以来同期新高，同比增加26%。这也是2020年以来二手房成交套数首次超越新房，成交套数是新房的1.5倍。

“苏州现在不是没有刚需购买力，许多刚需购房者更倾向于二手房源。在二手房交易市场中，刚需房仍然是成交主力。”贝壳研究院苏州分院院长周洁介绍，购买刚需房屋的客户正是以年轻人为主。

在贝壳平台交易的苏州购房客户中，35岁以内客户占比约70%，29岁以内客户占比则接近三成。

年轻人为何青睐二手房？究其原因，一是目前市场上的新房基本都以大户型改善类为主，年轻人客群经济能力有限，在二手房市场才有刚需选择空间。二是不少年轻人居住生活需求迫切，新房大多为期房，较长的等待周期让不少人转向二手现房。目前，市场总价200万元左右、交通便利、90平方米左右的房子是苏州二手房市场流动性最高的房源。

正在读研究生的小杨告诉记者，近期她也正在看房。“现在买房在经济上还需要父母支持，自己也尽量减少预算，但是很想在毕业后就能拥有属于自己的一方天地。”小杨表示，买不买房是个人选择，但是她觉得房子在生活中是十分重要的，可能有人通过租房的方式来解决当下的居住问题，但是也有不少人像她一样希望有个完全属于自己的梦想之家。

“现在的楼盘十分内卷？”——“对！”

现在的年轻人买房子更看重什么？多位业内人士认为，相比以前购房者普遍关注周边商业配套、交通等，如今选择新房的年轻人更关注楼盘本身的品质“好不好”。

“之前市场上具有突破性的产品较少、中规中矩的产品较多。随着供地位置的优越化和板块竞争的白热化，新项目开发都更加注重产品品质的提升。”有楼盘营销人员告诉记者，现在购房者尤其是年轻人，除了看房子的功能性以外，对舒适度、体验感的追求越来越高，想要入得了如今年轻购房者的“法眼”，必须在产品力上做出实实在在的创新。

各大开发房企纷纷拿出看家本领，拉开了苏州市场竞品质的序幕。在功能空间的打造上更加追求功能性，室内公共空间多打造为客餐厨阳台一体化、阳台“泛生活”化、卧室多套房设计、主卧套房“酒店化”等。除此之外，小区里还有一些小众奢侈的“高端休闲”功能。

“既然出手买房子，就肯定要货比三家，择优购买！”周先生告诉记者，他也是今年苏州购房大军中的一员，从楼幢外立面到公区用材，再到地下车库设计，都在关注。他说，目前看到园区有已交付的小区地下车库“星空顶”设计，十分绚丽，浪漫氛围拉满，这是他心目中的理想居所。相城区的购房者徐女士则对装修用材、设计都十分关注。“我比较注重细节，甚至介意地砖的颜色和尺寸，一定要足够大气，为此跑了很多楼盘。”徐女士表示，“不将就，宁可再等等”正是当下的购房态度。

“楼市分化更明显？”——“会！”

“我的旧房子终于卖出去了，新房子也落定了，年底就能搬新家了。”在苏州高新区换房成功的张先生长舒了一口气，他不仅成功换房，还拿到了“房车联动”购车抵用券，在原购房契税补贴基础上增加了25%的买车补贴份额，换房又买车“双喜临门”让他脸上洋溢着幸福的笑容。

张先生所提到的购车抵用券正是高新区“卖旧买新”购房契税补贴方案中“房车联动”促销费政策，对自愿选择采用购买新能源车抵用券形式代替契税补贴的，抵用券金额可在原契税补贴基础上再增加15%至35%。

对苏州楼市来说，2023年是不平凡的一年。在土地端，优化集中供地，取消地价上限；市场端，放松限购、取消二手房限售、降低首付比例、认房不认贷、上调公积金贷款额度等一系列新政为市场注入更多活力。而岁末年初，“卖旧买新”“契税补贴”“收旧换新”“房车联动”等一系列创新政策又纷纷出台，各个发力点都吸引了不少人关注，也让2024年苏州房地产市场格外值得期待。

有分析机构认为，苏州楼市已经呈现“品质买新房、刚需买二手”的特征，购房者的态度有着明显分化。优地段高品质新房、低总价高性价比二手房依然有着自己的“独立行情”，颇受购房者的认可，而各方面品质较一般的房源则常坐“冷板凳”，“好房子”才是市场硬通货。

同样分化的态势在土地市场也有显著的反映，优质地块备受房企关注。去年11月29日，第八批次土拍中，苏州工业园区奥体地块更是掀起长达2小时40分钟、120轮的车轮战，最终成交楼面价刷新园区地价记录；而相对边远、质素一般的地块，则几乎没有太多竞争。“土地市场的冷热度都会传导至楼市，未来的分化或将更加明显，购房者的选择面也会更明确。”分析机构人士如是说。（苏报记者 王安琪）