做好经营性物业贷款管理 满足房地产企业合理融资需求

  为贯彻落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产企业合理融资需求，1月24日，中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》(以下简称《通知》)。

  从具体内容来看，《通知》明确了业务管理口径。《通知》所称经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。除《通知》所称经营性物业贷款外，其他贷款仍按现行政策执行。

  《通知》同时明确，符合《通知》定义的经营性物业贷款应纳入房地产贷款统计。经营性物业贷款的借款人可以为房地产开发企业。

  易居研究院研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时认为，此次将经营性物业贷款纳入房地产贷款范畴，使得房贷的投放范围更广，除了能够满足融资需求，还有一个重要原因在于要防范化解风险。此次包括商业综合体、购物中心等企业或经营者可以享受政策支持，是非常典型的“第一支箭”的扩容版本，利好商办市场的活跃和健康发展。

  《通知》细化了商业银行经营性物业贷款期限、额度等要求。其中明确，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司(含并表子公司)存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

  《通知》提出，经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%。商业银行应结合承贷物业经营情况等因素，按照市场化原则，与借款人协商确定贷款利率及还本付息方式。经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。

  《通知》明确加强风险管理。其中提出，商业银行应将经营性物业贷款纳入对借款人及其所在集团客户的统一授信管理，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障信贷资金安全，支持通过银团贷款模式分散风险。

  仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟对《证券日报》记者表示，《通知》的出台，能够支持优质合规房企，通过盘活综合效益较好的商业地产、经营性物业等存量资产，改善流动性、增加资金融通渠道、扩大资金使用范围、提升资金使用效率，有助于加快房地产企业风险市场化出清、促进房地产市场平稳健康发展。

  中国人民银行、国家金融监督管理总局表示，下一步将指导商业银行抓紧落实《通知》要求，依法合规开展经营性物业贷款业务，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。