北京入市地块相继成交 土地市场热度有所回升

  8月1日，北京建工以16.44亿元的底价摘得位于北京市房山区的一宗住宅用地。值得一提的是，在此次拿地前一周，北京建工刚刚联合保利发展拍下了位于海淀区的永丰地块。而就在永丰地块成交次日，北京再次出让一宗位于门头沟新城的地块。

  据第三方机构统计，7月以来，土地市场热度有所回升，平均溢价率环比增长0.6个百分点，且房企聚焦核心城市优质地块的拿地趋势仍在持续，部分房企拿地积极性也较上半年有所提高。

  土地市场回温

  海淀、房山两地块相继成交

  北京规划自然委员会公开信息显示，8月1日，采用“限地价+摇号”方式出让的位于房山区良乡大学城拓展东区的住宅用地被北京建工以底价竞得，成交金额16.44亿元，销售指导价45000元/平方米。

  根据出让信息，该地块总用地面积约4.83万平方米，不仅包括住宅用地，还包括幼儿园用地，后期将规划包括社区助残服务中心、托儿所、商业服务设施等，旨在提升区域内居住品质。据悉，这是今年以来房山区出让的第三宗地块，此前两宗地块均由北京城建以22.8亿元和16.03亿元的底价摘得。

  本刊了解到，良乡大学城这一板块开发相对较早，目前板块北部已基本开发完毕，区域内周边交通路网、商业、教育等配套也较为完善。过去多年，区域内已有首开、远洋、绿地等一众房企先后入驻。近年来，随着城市规划及基础设施建设等方面取得显著进展，使这一板块的吸引力不断提升，开发进程也持续延展。如今，中建系、北京城建、北京建工等国企、央企也纷纷开始选择这一板块布局。

  此外，值得关注的是，就在房山良乡大学城板块竞拍的前一周，位于海淀区的永丰H地块的竞拍也备受瞩目。退地重拍、起拍价上调、竞拍条件放宽……7月25日，在中海、海开等房企的参与下，经历多轮现场竞拍，最终保利发展联合北京建工以总价89.01亿元，溢价率3.5%竞得地块，销售指导价为90000元/平方米（溢价率15%以下），上下浮动8%。中指研究院统计数据显示，这是今年7月全国住宅用地成交总价最高的地块。

  事实上，这一地块并非首次入市，而是二次出让，业内人士认为，这也是此次其备受关注的原因之一。

  时间倒回2016年底，彼时，经过多次激烈竞价，并在与多家房企鏖战100%自持70年和多轮方案评审后，最终万科以总价109亿元斩获海淀永丰18号地和19号地。“那时万科正在推动‘租售并举’的尝试，但全自持导致收益较低且资金回笼速度较慢，虽然万科也提出了联合众筹等方案来应对难题，可周边企业参与积极性有限，最终其无奈选择了退地。”中指研究院土地市场研究负责人张凯如是说。

  时隔8年，这一地块于今年6月被重新“摆上货架”。张凯指出，该地块再度上市，出让条件已有所改变，不仅不再需要企业自持，而是地价达到上限后转为现场摇号方式确定竞得人，且挂牌价格和地块合理上限价格也大幅增长，几乎达到翻倍水平。最终，这一曾被“退掉”的地块，被保利发展和北京建工收入囊中。

  此外，由于海淀永丰地块所在地理位置优越，市场需求较高，因此也受到了房企青睐和行业关注。放眼整个海淀，永丰是近几年供地的主要板块。除了配套设施之外，永丰北周边住宅众多，生活氛围相对成熟，西北方向则是规划建设的西玉河湿地公园。业内人士预测，若结合这一地块的容积率来看，未来房企在产品打造方向上，或将仍以低密改善型为主。

  实际上，近年来由于种种原因，房企退地的情况时有发生。易居研究院研究总监严跃进表示，对于尚未开工或闲置的土地，在条件允许的情况下，一方面可以通过退地收回的方式重新拍卖；另一方面也可以通过行业内收并购盘活项目，从而加快项目建设进度，持续化解风险。

  土拍规则优化

  有效引导开发企业良性竞争

  本刊浏览北京市规划自然委员会官网后发现，在海淀永丰H地块顺利出让的第二日，北京又挂牌了一宗位于门头沟新城0604街区的住宅用地。出让文件显示，该地块建设用地面积约4.6万平方米，起拍价格为16.36亿元，竞价阶梯为170万元，竞买保证金为3.28亿元。

  值得一提的是，这一地块在土拍规则方面进行了三点优化。

  首先是对同一集团下的成员企业在竞价阶段的竞买人资格要求方面有一定放松。规则指出，门头沟新城地块在摇号阶段的规则与之前土拍规则保持一致，但在竞价阶段，同一集团下的所有成员企业均有机会参与。一位不愿具名的业内人士分析指出：“这一规则的优化不仅保证了摇号阶段的公平性，同时也为同一集团下的成员企业创造了更多参与北京土拍的机会。”

  北京链家研究院院长高原也表示，近年来，随着地产行业的深化发展，企业的集中度逐步提高，同一集团内多个不同企业事实上经营较为独立，相较过往较易出现同集团内不同公司对同一地块具有开发意愿的情况。“在既往规则下，此种情况发生时，通常开发集团需要进行内部协调，其中多数企业不得不‘忍痛割爱’。”他认为，从市场整体角度来看，报名及竞价阶段引入更多企业，能够较好地保持市场活力，有利于行业的长期健康发展。

  其次竞价阶梯也由原来起始价的5‰调整为1‰，除了大幅降低竞价阶段的加价门槛，更有利于竞买人更精确地根据自身企业的出价能力进行报价。

  最后是超低能耗建筑标准层面的优化。规则指出，该地块将由之前的需满足北京市建筑节能设计标准优化为可按国标执行。中指研究院相关负责人指出，这一调整可以在一定程度上降低房企的开发成本，为房企腾挪出更多成本资源用在“好房子”的产品打造上。

  “总体来看，这次土拍规则的调整，是适应房地产形势与变化进行的及时调整。”高原称，此次优化将引导开发企业良性竞争，为购房者贡献更多好房子、好作品，持续改善人们的居住条件。

  拿地保持审慎

  仍聚焦城市核心优质地块

  中指研究院数据显示，今年1-7月，百强房企拿地总额4307.1亿元。

  分区域来看，长三角TOP10企业拿地合计金额约885.2亿元，继续居四大城市群之首，增长较快；京津冀TOP10企业拿地金额809亿元，位列第二，究其原因，主要是由于7月以来北京多宗土地相继拍卖，致使金额增长较快。事实上，自“517”楼市新政出台后，多城市土地市场的热度都有所回升。

  “总体而言，房企拿地向核心城市优质地块聚焦的趋势仍在持续，但土拍市场和销售市场仍然存在的分化情况，也促使了房企在短期内对于拿地整体仍会保持审慎态势。”中指研究院相关负责人指出。

  展望2024年接下来的五个月，克而瑞研究中心认为，随着各地低密度宅地的持续入市，预计8月仍将会有较多高溢价地块成交，但在需求规模同比持续回落的环境下，土地市场的冷热分化也会更加显著。

  此外，对于核心区地块，房企仍保持较高参与意愿。“这些地块往往具备配套较完善、所处区域房地产市场短期库存相对合理、去库存确定性较高等特点，企业布局意愿强烈。”克而瑞分析师认为，针对非核心区的地块，房企拿地相对较为谨慎，土地市场点状回温等现象预计短期内仍将延续。

  总的来说，行业普遍认为，土地市场整体热度和房企的拿地预期都会紧随楼市修复的进度，但也不排除部分有实力的房企将对优质地块快速展开角逐。 （文/张鑫宇）