这些纠纷涉及房屋 看看法院如何判决

案例1

房屋抵押未办登记 担保人是否承担连带还款责任？

小李用自己的住房为小陈、小袁借款作抵押担保，但房屋并未办理抵押登记。小陈、小袁未按期归还20万元借款，那小李是否要在抵押房产价值内承担债务清偿责任？近日，横州市人民法院审理了这样一起民间借贷纠纷案件。

2015年10月，小陈、小袁向小韦借款20万元。小李以自己的一套住房为小陈、小袁借款作抵押担保，但一直未办理抵押登记手续。2022年10月，因小陈、小袁未按期归还借款，小韦诉至法院，要求小陈、小袁归还借款及支付相应利息，小李在抵押房产的价值范围内承担还款责任。

法院经审理认为，债务应当偿还，对小韦请求小陈、小袁归还借款本金20万元及相应利息，予以支持。

那么，小李是否要在抵押房产价值内承担债务的清偿责任？法院认为，本案中，小韦对抵押相关事实仅提供一份房屋契证，未能举证证明小李存在“抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失”的情形。同时，根据《中华人民共和国民法典》第一百七十八条规定，连带责任，由法律规定或者当事人约定。未办理不动产抵押登记时，法律对抵押担保人的责任形态未作规定，本案借款合同中亦没有明确约定由小李承担连带责任，因此小韦无权要求小李在抵押房产的价值范围内承担还款责任。

综上，法院判令小陈、小袁归还小韦借款本金20万元及相应利息，驳回小韦要求小李在抵押房产的价值范围内承担债务清偿责任的诉讼请求。目前，判决已生效。

法官说法

抵押合同的效力与抵押权的设立不是同一法律概念。抵押合同只要双方意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该抵押合同即为有效合同。

抵押合同有效成立后，就对双方具有约束力，抵押人依约负有办理抵押登记的义务。法律规定，因抵押人拒绝办理抵押登记或者转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记的，债权人可以请求抵押人在约定的担保范围内承担责任。若抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记，债权人无权请求抵押人在约定的担保范围内承担责任，但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等除外。

总之，无论是债权人还是债务人，在进行经济交易和签订合同的时候，双方都应充分了解相关法律法规，避免因法律知识的欠缺而导致自身权益受损。（记者郑芳 通讯员林雅婧）

案例2

租户存在违约行为 房东能否拒绝退还全部租房押金？

梅某租住朴某的房子，除了交租金还支付了2600元租房押金。租房期满后，朴某以租户拖欠物业费、损坏柜门以及房屋霉变等原因拒退押金，双方为此对簿公堂。日前，邕宁区法院发布了一起房屋租赁纠纷案件。

房东朴某与租客梅某签订了一份《房屋租赁合同》，约定梅某租住朴某房屋一年，月租金1300元，租赁期间的水、电、煤气、宽带、物业费由梅某自行承担；押金2600元，合同到期且梅某结清水、电、物业费用，房东验收房屋后将押金全额退还梅某；租赁期间房屋内发生人为操作不当损坏由梅某自行维修和照价赔偿，正常使用家电、家具情况下出现非人为损坏的，梅某应及时与房东沟通，由朴某负责维修或更换。

租房期间，梅某按期足额支付了房屋租金，但拖欠水电、物业费235.87元。其间，房屋曾因回南天气发生霉变，梅某的小孩损坏了柜门。

梅某租房期满后，朴某收回房屋并另行出租。不过，双方因押金退还问题发生纠纷。梅某向邕宁区法院提起诉讼，请求判令朴某退还租房押金2600元。朴某辩称梅某造成案涉房屋发霉、柜门损坏、拖欠物业费及水电费，故无需退还押金。

法院审理认为，梅某拖欠水电、物业费等费用235.87元，存在违约行为。柜门发生损坏确系人为原因所致，梅某亦应当负责维修。但因朴某未能举证证明具体的损失额，结合梅某的自述，法院酌定柜门维修费为100元。

就房屋霉变问题，因案涉房屋在梅某退房后，朴某已另行出租，从朴某提供的视频中亦无法认定霉变发生的时间、原因和损失。梅某虽然认可在租住期间房屋确实发生过霉变，但主张霉变系天气导致非人为原因造成，且在退房前其已雇请保洁工人清理干净。故朴某以梅某导致房屋霉变为由主张赔偿，理由不成立，法院不予支持。

综上考量，法院依法认定朴某在本案中的损失共计335.87元。而押金2600元远远高于朴某的实际损失，梅某主张退还押金即是在行使调减违约金的抗辩权利。法院酌定朴某可合理收取梅某436元押金（在实际损失335.87元基础上加计30%）作为违约损失的补偿，剩余押金2164元应返还梅某，驳回梅某的其他诉讼请求。

法官说法

押金具有担保和违约金性质，承租人违约给出租人造成的损失，出租人可主张从押金中扣除。但如果双方约定的押金高于出租人的实际损失，承租人可依法主张调减违约金。（记者郑芳 通讯员黄儒法）