南宁购房者27.6万首付打水漂，还要倒赔开发商4.5万？！ 原因竟然是……

南宁的购房者邓先生给开发商支付了买房首付款27.6万多元，但是付款后才知道，银行拒绝了他的按揭申请，他只能自己筹集资金来支付剩下的房款。可是邓先生实在筹不出剩余购房款，他想退房拿回首付款，开发商不乐意了。开发商说，退房可以，但是要按照房屋总价的30%支付违约金。

这样一算，邓先生的首付款全赔给开发商都不够。那么开发商的做法是否合理合法呢？邓先生还能怎么办？

购房者邓先生：不仅首付打水漂，还得倒赔4.5万违约金

据购房者邓先生说，2020年11月他看中南宁市江南区那洪大道某楼盘的一套房子，房屋加车位总价共116.2842万元，2020年11月4日早上，邓先生去到该楼盘指定的银行进行面签，提交个人住房按揭贷款材料后邓先生得到了一张“银行面签确认单”，当天下午，销售顾问便以“贷款肯定能过”为由催促邓先生来到售楼部交首付款，邓先生便按照销售顾问的要求，交了27.6万多元的首付款也签订了购房合同。邓先生说，在签合同之前销售顾问曾口头表示，如果贷款申请不通过，首付款是可以退还的。

记者：“当时下午交首付之前，你有再确认你的贷款的过审情况吗？”

邓先生：“没有确认，销售人员他跟我说一般（面签单）签字了之后，能过了的，我就相信他了。当时签合同之前，我都反复问了他几次就是说银行贷款申请不过的话，首付款能不能退？他口头答应我说能退的，所以我就相信他我就签了。”

交了首付款之后，邓先生向银行提交了账户流水，几天后便得知因为负债率过高，贷款申请银行不予通过。更让邓先生想不到的是，开发商以此为由让邓先生承担违约责任，要求邓先生按照合同约定赔偿违约金，也就是合同中总价（房屋总价107万多元）的30%来赔付违约金，照此算来，违约金为32万元，这意味着邓先生支付的27.6万元首付款不仅拿不回来，还得再交4.5万元才能够支付全这笔违约金。

贷款申请不通过，购房者首付就打水漂？还要倒贴钱交违约金？北京大成（南宁）律师事务所律师卢丹认为，贷款不通过，如果要支付总价款30%的违约金，这一违约责任定得过重：“因为对于开发商而言，即便是邓先生不购买这套房子，开发商还是可以另行销售，损失是可以进行弥补的，笼统地按照合同总价款的30%去承担违约责任并不符合相关法律规定，（金额）也明显过高。”

房企法务部工作人员：等着收传票吧！

时间来到2021年，销售顾问告诉邓先生，这个事情已交由公司法务部处理，并给了邓先生一个法务部工作人员的手机号。邓先生在2021年多次打电话向这名工作人员进行沟通，试图解决此事，但是关于违约金赔偿比例的问题，始终没有达成一致。

2022年2月16日，当着记者的面，邓先生再次打电话给这位法务部的工作人员，电话里她说，已经向法院起诉邓先生，等着收传票吧！如果愿意支付违约金，则要支付总房款的10%以及车位总价的20%，总共12.7万多元，对于这一数额，邓先生还是不能接受。

2月16日上午，记者与邓先生一起前往该楼盘的销售中心，售楼部一名工作人员告诉我们，有任何进展法务部都会联系邓先生。

记者也多次拨打这名法务部工作人员的手机号，但是并没有人接听。

律师：购房前应认真了解贷款程序和要求

北京大成（南宁）律师事务所律师卢丹认为，购房人邓先生已经在规定时间里支付了购房首付款，并且按照开发商的意见，到指定的银行提交了贷款申请，其实已经履行了购房者自身的义务。贷款不下来，违约金该赔多少，这是本案最大的争议点：“合同的争议点在于，如果贷款不通过情况下，应该怎么处理？这个约定是比较含糊的。签合同前，对于贷款条件和违约责任，开发商是有义务重点提示购房者注意，但在合同当中并没有看到相应的字体加粗，或者用特别的字体去提醒购。下一步应该是开发商跟邓先生解除合同，协商违约责任的处理。违约金的依据是什么？邓先生可以要求开发商来明确，按照合同的约进行协商。协商不下就要积极通过诉讼等其他方式解决。”

记者咨询银行负责贷款方面的专业人士了解到，“银行面签确认单”仅代表银行方面收到了申请人的材料，并不代表贷款申请通过。

北京大成（南宁）律师事务所律师卢丹提醒广大购房者，应该提前将自己的材料交给银行来进行审批，在满足贷款条件并且获得通过的情况下，再去缴纳首付款签订购房合同，在与开发商签约时，要仔细阅读所有需要签署的合同条款，弄明白条款的法律意义。才能够避免后续的纠纷：“在实际购房过程中，销售人员会因为业绩的压力，做出一些不确定性的承诺，从而导致购房者在购买房产时候产生一些过高的预期。如果采取贷款的方式去买房，建议购房者提前将自己的贷款材料拿到相关的银行去进行咨询。”

“签订购房合同时，一定要通过书面形式确定违约责任，以免给双方造成不必要损失。” 卢丹律师表示，如果买卖双方在合同中明确约定“如果出现政策变化，或者贷款申请不下来，导致买家无力支付房款”的话，买家是可以要求解除合同并拿回首付款或者定金。便有可能减少相应的争议，也促成双方的交易。

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