南宁金科城承诺业主“买房后返现”却逾期未兑现，律师：销售模式涉嫌违规

为了卖房，开发商会使出各式各样的促销手段，像什么内部认购、特价房源、买房送面积这些，都是比较常见的。黄女士等人之前在南宁的金科城买了房，这个楼盘的优惠措施比较特别，是直接给购房业主返钱。这事听着不错，但是业主们觉得自己现在是骑虎难下，到底发生了什么？

买房时，开发商称能优惠返现

交钱后业主迟迟没收到钱

金科城是南宁平乐大道上在建的一个楼盘。2021年11月，经过多方比较，黄女士决定在这个楼盘买套房子。黄女士：“我也看了蛮多这里的盘的，主要是看中金科城户型好。还有一个主要原因就是，他说要给我们优惠返现，然后我们才决定买的。”

黄女士买的房子总价是143.5万多元。根据黄女士提供的一张协议的照片，这个优惠返现的模式是，如果黄女士在约定的日期之前支付完29万多元的首付，那么开发商将通过第三方公司，一次性付给她准时回款优惠9万7千多元。黄女士按时交了房款，但是这笔优惠款却没有按时返回来。

黄女士：“他承诺我们的是，银行放款了之后，从放款日当天起算，90天内返给我9.8万。我是2021年12月13日就放款了，本来他应该要在3月给的，现在已经到5月份了，已经延迟了两个多月了都没给，然后这个过程当中，他一直说在处理，但一直没有给我返现。”

覃先生同样买了金科城的房子，他买的房子的情况和黄女士家的差不多，但是开发商承诺给他的准时回款优惠达到了近20万。覃先生：“我的房子的总房价，当时他说按房产局原来备案的价格，总价大概是143万。我们就是想用公积金贷款，可以贷60万以内的贷款，我说那只能首付付多一点。然后他说我交的首付多一点，优惠折扣就大一点。”

记者：“所以你交了几成首付？”

覃先生：“六成多，86万的首付。他承诺返的是21万多一点，交税之后是19万4千多。”

今年3月初，覃先生交齐了房款，也就是说，开发商只要在6月初之前给他打款，就算履行了协议。现在还没到最后的期限，覃先生为什么就加入维权的行列里了呢？

覃先生：“我跟这些返现的业主沟通过，他们说到这个时间去，他一个要上报，上报了以后要审批，审批了又要你的账号，然后第三方才能打钱过来。到现在他都还没问我要账号，也没办什么程序，那按这个时间进度，6月2日之前我认为他是给不了我的。”

同样的，对于这份协议，覃先生手头也只有一张照片。那他们的原件都去哪里了？黄女士：“当时我们签的时候，他说协议要拿回去签字盖章，之后才能给到我们。后来我再催他要协议的时候，他就说这个协议可能是一些违规操作之类的，不方便给我们。”

开发商为什么不把协议给业主？这个操作真的违规了吗？如果违规的话，双方约定的“返现”还有效吗？

律师：“返现”模式可能涉嫌违规

栏目志愿律师、广西欣和律师事务所的王清水律师，在查看了协议内容之后，认为这笔“准时回款优惠”实质是一种变相的折扣，开发商的这个“返现”模式可能涉嫌违规。王清水律师：“我也查阅了一下《商品房销售管理办法》有关规定，《商品房销售管理办法》的第十一条是明确规定，不能利用返本这种销售方式来进行签订协议，或者是变相返本销售的方式。他们之间这个就是返本销售，所以违反了这个管理办法的规定，但是该规定属于部门规章，它并没有上升到违反法律规定，因此不会导致该协议无效，两个是不同的概念。而如果因为违反了这个办法的规定，就有可能会受到相应的管理部门处罚。所以可能也是因为这个原因，导致这个协议在后续的签订过程中，比如说开发商把协议回收回去，不能对外公示，我觉得可能是这方面的一个顾虑和考虑。”

王清水律师表示，开发商收回协议的做法，对于购房者来说，其实是一个维权隐患。王清水律师：“如果买受人手上没有持这份协议，开发商最后也不提供这个协议的话，买受人可能就没办法证明双方已经约定过有这种返现的内容在，所以对于购房人来说这是一个很大的风险。作为购房人，在签订协议的时候，我觉得他当时要尽可能去拍照或者拍视频来保留证据。第二，也收集一下当时所谓的销售顾问等人，他们对这个销售方式的一个说法或答复，以及通过微信聊天，来进一步确认我们双方之间确实有这样一个返现的约定。这样结合起来，即便是没有拿在手上的书面盖章协议，最后也可以证实，在买房的时候，购房人和开发商之间，实际上是有这样一个协议发生，仅仅是因为这个协议最终是开发商收回去了，没有持有而已。”

记者一行人两次上门

都遭遇 “领导有事不在”

了解完业主这边的情况，5月25日下午，记者和志愿律师，以及业主代表，一起去了金科城楼盘的售楼中心，希望找到开发商了解情况。但是工作人员告诉记者，相关负责人有事外出，预定第二天下午，三方见面协商此事。

5月26日下午3点，记者和业主代表依约再次来到金科城售楼中心，但是在等待了大半个小时以后，一位姓李的销售经理告诉记者，负责人无法来到现场。

记者：“现在是怎么回事？”

李经理：“领导答复就是6月30日之前支付给他们。”

记者：“他们是指谁？”

李经理：“已经是归档待支付的业主，这个我们都报了紧急支付的，就是说我们这些材料流程各方面都符合，都归档了的。”

记者：“今天约好是3点钟来这里，现在是怎么回事？”

李经理：“今天是领导说有事，真的是没办法抽时间过来。”

再次得到一个口头答复，到场的业主代表难掩失望。金科城业主韩先生：“他们是胡说八道，已经不只承诺这一次了，从去年就开始这么说的，一开始半个月半个月的拖，现在是一个月一个月的拖了，承诺有什么用。”

金科城业主黄女士：“昨天本来我是有点期待的，然后今天又是这样的回复，就觉得他们在我心里面的信用已经没有了吧，我来不只两次了，他答复我心里面也是不会去相信这件事情的。如果说他还是不解决的话，我们还会继续找其他相关的途径去维护我们自己的权利。”

开发商这一次的承诺是否可信，有待时间的检验。栏目志愿律师王清水分析：“如果业主手上有拍过当时签订的这个协议，一定要保存好这个拍照件。第二个，也可以通过当时和销售人员之间的微信联系，或者是电话等联系的记录，来进一步证实他们确实有过这样的约定，也确实向开发商提出过申请返现的申请，然后开发商也一直因为各种原因，没有给返现。在此提醒购房人要保存好这一系列证据，如果最后出现开发商没有及时兑现或者是不兑现，那可能要通过法院的诉讼途径来解决，这样对他们来说是一个有效固定证据的方法，对于后续他们拿回返现是一个很好的保障。”

我们也想提醒一下各位购房者，即便开发商的活动搞得再大、优惠提供得再多，追求利润最大化依然是商业的本质。在面对各种促销手段的时候，购房者一定要保持冷静，注意评估是否靠谱。

记者：930记者