房企由开发商向服务商转型成趋势 房企驶入代建快车道

  6月份，核心城市二轮集中供地纷纷开启。从机构统计数据来看，截至6月末百强房企拿地销售比为0.16,投资依然保持谨慎。值得关注的是，50强房企中有三成房企尚未拿地。在投资保持谨慎的状态下，上半年百强房企投资中，有八成以上投资金额汇聚于集中供地城市。那么减少拿地的房企做什么去了？记者调查发现，进入代建、共建赛道的房企越来越多。

  从两家代建上市企业绿城管理和中原建业的年报来看，2021年其净利润增速分别为31.9%及13%，新签约建筑面积持续增长，绿城管理及中原建业2021年分别同比增长21.8%及16.8%。

  第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，从拿地格局的变化来看，其实开发主体对市场供求关系的影响不大，目前的代建多是利用良好的品牌和成熟的产品线向一些拥有良好的土地资源，但需要开发解决方案，产品无法产生溢价的土地持有方赋能，以此产生“1+1＞2”的效果。

  可以看到，进入代建赛道的房企越来越多。旭辉集团于2021年宣布成立旭辉建管，正式进军代建领域。作为旭辉轻资产管理领域的又一新赛道，旭辉建管在短时间内便呈现出良好的发展前景。截至2022年6月底，旭辉建管累计在管项目35个，分布在上海、北京、广州、深圳、重庆、南京、苏州等重点城市，累计在管总建面超700万平方米。其中2022年新获取项目中，政府代建（含国资平台）项目4个、商业代建（含管理咨询）项目21个、资本代建项目4个，实现了商业代建、资本代建、政府代建及企业总部等业务模式的突破。旭辉控股执行董事、执行总裁、旭辉建管董事长陈东彪表示，代建将是旭辉未来大力发展的轻资产业务之一，相信旭辉在未来几年，能够成为代建行业的重要一员。

  根据中指院的研究数据显示，至少已有万科、旭辉、金地、建发、朗诗、保利、招商蛇口、龙湖、华润置地等30多家品牌房企入局加大了代建业务的投入。2021年中国代建行业的渗透率为4.8%，而按照欧美国家近30%的渗透率预估，中国代建行业仍有5.2倍的渗透空间，整体代建市场前景可观。

  投资开发分离

  “代建”迎来新风口

  “我们公司投拓拿地部门精简了不少，以后会加大力量发展代建业务。”近日，一位头部房企的相关负责人这样对记者表示。事实上，地产代建在十年前就存在，而这两年，越来越多房企入局，让代建赛道变得热闹起来。

  代建的升温还是源于楼市市场行情的变化。从土地市场来看，央企国企、城投公司这两年成为拿地主力军，加上市场还有不少不良资产需要处置，如果碰到投资开发相分离的情况，带来了代建的大量需求，代建模式迎来新的风口。同时，2022年将继续大力增加保障性租赁住房的供给，各地新筹集建设的保障性住房数量持续增长。要完成这种规模宏大的民生工程，也需要代建方参与建设，这些都为代建行业的发展提供了机遇。

  品牌房企盯上

  “代建+代销”业务

  从海外成熟房地产市场来看，房企业务重心从前端开发向后端服务转移，由开发商向服务商转型是必然趋势，在寻找第二增长曲线过程中，代建是重要的服务方向，而作为当下房企向轻资产领域转型的主要方向，拥有充足的发展空间。

  业内人士表示，代建业务正在不断吸引新的入局者，但就目前整体情况而言，国内的代建行业仍然处于初步发展阶段，还没有像物管、商管那样形成分拆上市潮，目前孕育出来的代建上市企业只有两家。

  代建行业最初兴起于政府代建，政府通过采用直接委托或招标等方式，将非经营性政府投资项目委托给一些专业项目管理公司进行建设管理，而后逐步发展成为现在的政府投资项目代建制。现在代建已经成为由有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方进行部分或全程参与融资、设计、开发、管理及服务，最终实现共同盈利的一种商业模式。

  延伸出来的销售物业代建除了输出管理，其实更是借代建方的品牌形成比自身品牌价值更高的溢价。所以，不少品牌价值较高的房企都盯上了代建+代销业务，除了管理费，还可获得品牌费和销售分成。

  【前景观察】

  轻资产模式的代建入局易，做好难

  按照典型头部的几大代建企业的分类，代建业务主要以三类：商业代建、政府代建、资方代建。政府代建的费用来自财政拨款，如学校、医院等基础设施项目，或者是保障性住宅。商业代建的费用来自项目销售所得，但这并不意味着商业代建收入一定与销售情况挂钩。以中原建业为例，其商业代建项目以面积乘单价的方式计费，收入是定额的。

  在房地产市场行情发生变化的情况下，代建的模式更加多元化，也成为进入资产处置类项目的方式。比如，蓝绿双城就以“共建”创新探索“资管+建管+数管+运管”的发展模式。蓝绿双城的相关负责人对记者表示，从去年6月份以来通过携手信托、金融机构，深度参与存量、变量、增量三类市场。今年以来新落地了上海大兴街项目、广州佳兆业项目、天津中铁项目、成都交投项目、长沙奥莱项目等。

  业内人士表示，代建作为轻资产模式运作的模式而受到推崇，具有利润低、利润率高的特征。一是可以规避拿地资金的支出，帮房企抵御市场降温周期的风险；二是从财务角度，代建服务毛利较高，对改善企业财务结构具有积极作用。但代建入局易，做好难，从多年的发展只有两家企业上市，叩开资本的大门就可见一斑。

  代建的核心竞争力是融资、设计、开发、管理服务的综合能力，与委托方相比，能把项目做出销售溢价。目前，商业代建也一样受到整体房地产市场调整的影响，而政府代建从需求到落地的增长幅度还待观察。但可以肯定的是，随着更多房企的加入，代建市场这片“蓝海”，竞争也更加激烈。