商品房预售资金“围栏”收紧

  “保交楼”已成为当下市场关注的最大热点之一。8月18日，北京商报记者注意到，继“加码”出台新规强化预售资金监管之后，多地政府又不断加强与银行之间的合作，开启监管银行库招标“竞赛”，上线商品房预售资金监管系统，进一步确保预售资金安全，保障购房者合法权益。分析人士指出，此举使得预售资金更加透明化、合理化，最终保障项目有充足的资金施工和竣工，从而保障购房者的合法购房权益，未来各地在加强预售资金监管的动作上将会逐步发力。

  开启监管银行库招标“竞赛”

  在“烂尾楼”事件发生后，地方政府和银行联合强化预售资金监管的步伐正在加快。北京商报记者注意到，近期多地政府纷纷开启预售资金监管银行库招标“竞赛”。

  8月18日，遂昌县住建局等3部门发布《关于开展遂昌县商品房预售资金监管银行库招标的公告》(以下简称《公告》)，决定开展遂昌县商品房预售资金监管银行库招标工作。招标对象为该县域各国有商业银行遂昌(县)支行、各城市商业银行遂昌支行、遂昌农商行以及富民村镇银行。

  入选预售资金监管银行库需要满足相应要求。《公告》提到，根据《遂昌县商品房预售资金监管银行库招标指标及评分细则》对各竞标银行进行打分，总分排名前8的机构才可以进入该县监管银行库，具备承接遂昌县商品房预售资金监管业务的资格。

  从评分细则来看，此次招标共设立了资信状况、房地产业务开展情况、监管能力、服务水平、业务合规性五项评分项，前四项对应的分值分别为20分、30分、45分、5分，第五项为扣分项，上不封顶。在业务合规性一栏中，评分的指标内容提到，若竞标银行因业务不合规或资金监管不到位，致使相关房地产项目出现重大风险的，原则上“一票否决”。

  闻喜县住建局也于近日发布招标公告，对闻喜县商品房预售资金监管银行入围项目进行公开招标。想要参与的银行必须满足8项资格要求，主要包括内部管理机制健全、只能授权一个支行或网点参与本次投标、监管业务经办银行(网点)在此前资金监管业务合作中，无违反资金监管办法及资金监管协议的行为等内容。

  在光大银行金融市场部宏观研究员周茂华看来，通过银行监管库的竞标，让符合条件的银行管理商品房预售资金，有助于保障预售资金安全。此举可以有效堵住商品房预售违规挪用等漏洞，确保房地产竣工和验收，保护购房者合法权益，促进房地产市场健康发展。

  “选择优质的银行承担预售资金监管项目，也是充分保障预售资金的安全性，将预售资金充分保障到项目的建设和施工。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱补充说道。

  上线商品房预售资金监管系统

  与此同时，银行联合地方政府上线预售资金监管系统的工作也正在稳步推进中。8月18日，北京商报记者注意到，近日，工商银行潍坊分行上线了潍坊临朐县商品房预售资金监管系统。

  据了解，该系统可实现工商银行与临朐县商品房房产服务中心预售资金监管系统的联网，对商品房销售资金实行全额监管，保障商品房完成竣工和综合验收。

  在合作过程中，工商银行作为预售款监管银行，设立了商品房预售款监管专用账户用于预售款管理，一个资金监管账户可与同一项目多幢签约，并且该专户无网银功能，除司法查封强制划拨业务类型外的所有资金进账、出账均源于预售资金监管平台，并保证当日发生的记账金额与业务要求一致。

  北京商报记者从工商银行潍坊分行一位知情人士处获悉，此举意在防风险，避免预售资金被用作其他领域。“购房者买房的资金不能直接进入房企公司普通账户，需要注入专门的监管账户中，资金进出都需要住建局审批，此举也是防止预售资金用于投资等其他领域。”

  王小嫱在接受北京商报记者采访时表示，集中停贷事件将“烂尾楼”推向社会热点，引起了地方政府和监管机构的重视。银行联合地方政府上线预售资金监管系统，是加强落实预售资金监管的落地化动作，使得预售资金更加透明化、合理化，最终保障项目有充足的资金施工和竣工，从而保障购房者的合法购房权益。

  王小嫱预计，未来各地将会不断出台预售资金监管的举措，银行由于具备资金管理能力，在加强预售资金监管的动作上将会逐步发力。

  让预售资金监管更加透明

  今年以来，房地产市场的持续调整，让不少房企陷入融资收紧、流动性不足的困境，如何建立高效的商品房预售资金监管模式是我国房地产市场健康发展过程中亟待解决的问题。

  “预售资金监管对于维护购房者的权益起着举足轻重的作用。” 正如王小嫱所言，政府、银行制定监管政策应充分考虑到购房者的权益，衡量好房企开发项目所需的资金，准确判断资金监管的额度，也要保障预售资金的安全性。

  周茂华进一步指出，政府、银行和开发商应压实主体责任，共同促进房地产行业良性健康发展。政府和银行需要协调优化预售资金管理，强化监管，让预售资金监管更加透明，促进房地产开发商稳健财务，保质保量竣工，维护购房者权益。

  在“保交楼”工作安排的总体框架下，已有地区要求所有楼盘封顶之后银行才可以发放按揭贷款，严格执行《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》提到的“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”这一要求。

  8月12日，银保监会有关部门负责人在通气会上再次表示，银保监会将加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，积极研究推动“保交楼、稳民生”工作。

  北京商报记者 宋亦桐