房屋差价属于可得利益损失应由违约方赔偿

  在“一房二卖”民事纠纷中，可得利益损失计算和认定需要考虑哪些因素，遵循怎样的计算标准，运用怎样的计算方法，才能合理确定损失数额？最高检第三十八批指导性案例中郑某安与某物业发展公司商品房买卖合同纠纷再审检察建议案（检例第156号）“指导意义”指出，房屋差价损失是当事人在订立合同时应当预见的内容，属可得利益损失，应当由违约方予以赔偿。本期《观点·案例》邀请法学专家和检察官对相关问题进行深入探讨，敬请关注。

  最高检第三十八批指导性案例

  郑某安与某物业发展公司商品房买卖合同纠纷再审检察建议案（检例第156号）

  【简要案情】

  2004年3月13日，郑某安与某物业发展公司订立《商品房买卖合同》，约定购买商业用房，还约定了交房日期、双方违约责任等条款。郑某安付清首付款201.44万元，余款以银行按揭贷款的方式支付。2005年6月，某物业发展公司将案涉商铺交付郑某安使用，但未办理过户手续。2012年1月16日，某物业发展公司与某百货公司订立《商品房买卖合同》，又将涉案商铺出售给某百货公司，并办理了过户手续。其间，某物业发展公司与郑某安就商铺回购问题协商未果。

  2013年2月28日，郑某安将某物业发展公司诉至青海省高级人民法院，请求判令：解除双方签订的合同，某物业发展公司返还已付购房款，并承担已付购房款一倍的赔偿及房屋涨价损失。一审法院经审理后，对郑某安请求某物业发展公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，不予支持。一审法院判令：解除合同；某物业发展公司向郑某安返还已付购房款503.54万元、赔偿商铺差价损失1151.37万元。郑某安、某物业发展公司均不服一审判决，向最高人民法院提出上诉。二审法院认为，判令某物业发展公司赔偿郑某安1151.37万元，导致双方当事人之间利益失衡，超出当事人对违反合同可能造成损失的预期。二审判决判令：解除合同，某物业发展公司向郑某安返还已付购房款503.54万元、赔偿商铺差价损失503.54万元。

  郑某安不服二审判决，向最高人民法院申请再审，该院裁定驳回郑某安提出的再审申请。郑某安不服二审判决，向最高人民检察院申请监督。最高人民检察院在对郑某安主张的可得利益损失是否应予赔偿以及酌定调整可得利益损失数额是否属行使裁量权失当等情况进行全面、客观审查后，认为生效判决适用法律确有错误，且有失公平，遂于2019年1月21日依法向最高人民法院发出再审检察建议。最高人民法院于2020年3月31日作出民事裁定，再审本案。再审中，在法庭主持下，郑某安与某物业发展公司达成调解协议，最高人民法院出具民事调解书对调解协议依法予以确认。

  “检例第156号”案例：监督指引、裁判指引与行为指引有机统合

  1 加强对行使自由裁量权明显失当行为的监督，合理选择抗诉或检察建议的方式。

  2 在“一房二卖”纠纷中，加强对可得利益损失法律适用相关问题的监督。

  3 拓宽民事权利的救济渠道，向同级检察院申请监督，以获取充分的法律救济。

  “一房二卖”民事纠纷处理中合理确定可得利益损失：

  基于房价上涨产生的房屋差价损失，属于可得利益损失，可以依法主张赔偿。

  在计算可得利益损失时，应当综合考虑可预见规则、减损规则、损益相抵规则等因素，合理确定可得利益损失数额。

  认定可得利益损失需要把握以下要点：

  1 可预见规则一般包括可预见的主体、时间、内容、判断标准等。

  ■违约方可预见的损失包括签约时应当预见的损失类型，而非损失范围、数额。

  ■预见的判断标准，以抽象的“理性人”“常人”标准判断。

  2 确定合理的计算方法。

  ■包括差额法、约定法、类比法等，具体采用何种方法，应结合个案作出判断。

  3 可得利益损失与其他因违约造成的损失的区别。

  ■可得利益仅限于未来可期的利益，不包括履行合同已获得的利益。