广州二手房可“带押过户”？政策落地仍需时日

  羊城晚报全媒体记者 戴曼曼

  日前，有消息称广州将推广二手房“带押过户”。对此，羊城晚报全媒体记者通过多方渠道核实了解到，中国人民银行广州分行确实已经下发相关通知，鼓励推广二手房“带押过户”政策，但市场落地仍需时日。

  或大大简化交易流程

  约一周前，中国人民银行广州分行发布了《关于鼓励推广二手房 “带押过户”模式有关事宜的通知》（以下简称“通知”）。通知中提到了推广二手房“带押过户”模式的意义，认为“带押过户”与原交易模式相比，可大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度；推广二手房“带押过户”模式，可在盘活二手房交易的同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。

  何为二手房“带押过户”？可以简单理解为，有按揭贷款的二手房在交易时，不用出售房屋的一方先还清贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款。其核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“带押过户”最直接的好处是免除了赎楼担保的费用，且大大简化了交易流程，降低了信用信息调查的成本、缩短了交易的周期，有助于新市民购房，也能促进换房需求增加。

  还未出现实际操作案例

  政策虽然出台一周，但记者走访了解到，二手房“带押过户”并未在广州落地。

  在联系多家国有、股份制银行在穗分支机构进行采访时，这些机构的负责人均表示，目前没有进一步的举措。记者还以客户身份，咨询了链家、裕丰等多家中介机构，得到的回复是，当前二手房交易程序并没有明显的改变，如果进行二手房买卖，仍需要出售房屋一方先清偿按揭贷款才能继续交易。

  “我们在带客交易中，关于二手房的交易流程没有发生变化。”位于天河区天府路附近的一家房地产中介机构的中介人员表示，他在看到相关信息后向公司和按揭机构核实了情况，截至9月21日当天，还没有出现“带押过户”的实际操作案例。

  为何政策已出但尚未落地？有国有银行人士回应称，政策出台后还需要经过审慎的调研和论证，结合当地的实际情况形成可行性建议，并在同行业之间达成共识和通行方法，才能真正落地。

  记者了解到，如果二手房买卖双方按揭贷款在同一家银行，这家银行已经打通“脉络”，“带押过户”切实可行。“假如交易双方是跨行按揭贷款，那么就存在卖方‘带押过户’和买方‘贷新还旧’如何衔接的问题，这需要进一步讨论具体操作方法。”上述银行人士表示。

  根据通知内容，中国人民银行各中心支行将在因城施策框架下，积极向地方政府提出推广二手房“带押过户”的建议，配合相关部门做好制度制定和政策宣传工作；在推广二手房“带押过户”过程中，及时总结做法，形成可复制可推广的经验。对此，有房地产中介表示，“带押过户”模式也有可能在粤东粤西粤北等地率先开展试点，作为区域中心的广州要落地此政策考虑的因素更多，落地时间可能延后。

  已有多地尝试“带押过户”

  从目前的公开信息来看，二手房“带押过户”登记新模式为济南首创。8月17日，济南市自然资源和规划局协同市住房公积金中心和银行、公证等机构历时近半年积极探索，在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式。

  中原地产研究院统计数据显示，全国已有超过10个城市宣布尝试或者落地二手房“带押过户”，包括济南、南京、苏州、昆明、金华、珠海、海南、福州、西安等。

  值得留意的是，通知还提出推广“带押过户”需兼顾便利性与资金安全。针对跨行间二手房“带押过户”可能产生银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。李宇嘉表示，有公证处的法律权威及其独立性，能消除各方对风险的担心，比如，卖方拿不到款但过了户，买房给了钱但收不了房，银行担心交易过户了但原债权得不到保障等问题。

  “已经有公证处将卖方借款或买方垫资、还清银行贷款、解除抵押、办理交易过户、买方重新设立抵押等流程全部整合在了一起。”李宇嘉说。

  据悉，深圳坪山在9月1日推出了“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易模式，在交易未完成之前，所有资金均由公证处提存专用账户监管。资金先进入公证处监管账户再办理过户手续，确保业主房产过户后可以收到购房款；在房产过户后公证处再支付资金给业主，确保买家付钱后可以顺利拿到房产。