避免购房者安居梦碎 保交楼政策吹散楼市泡沫风险

  张敬伟

  据报道，银保监会相关部门负责人表示，银保监会坚持“房住不炒”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，持续完善房地产金融管理长效机制。合理满足房地产市场融资需求，稳妥处置恒大等部分头部房企风险。“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。”

  疫情叠加外部市场风险，房地产市场发出警讯。1月-8月份，房地产开发投资下降7.4%，降幅比1月-7月扩大1.0个百分点。房地产市场销售降幅收窄。1月-8月份，全国商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%，降幅比1月-7月份收窄0.1个百分点；商品房销售额85870亿元，下降27.9%，收窄0.9个百分点。在此大环境下，不仅恒大这样的头部房企出现资金链问题，一些购房者也忍痛停贷，由此形成了市场焦虑乃至恐慌，和预期转弱的宏观经济大环境形成风险共振。政策面、市场面和民生面都担心楼市风险会演化为系统性金融风险。毕竟，楼市是个牵一发动全身的系统，既和宏观政策密切相关，又和金融系统利益攸关，也和民生关切息息相关。

  多周期的楼市宏观调控，在坚持房住不炒的目标下，一直秉承兼顾各方利益均衡——不可让楼市出现硬着陆。因此，楼市虽然呈现周期性涨跌，但楼市风险依然可控。即使出现个别房企的资金链断裂，也无碍楼市大局，既未动摇金融系统的稳定也未让购房者焦虑不安。今年楼市出现的风险异动，既涉及到房企尤其是头部房企的资金问题，也给金融系统带来了一些冲击，购房者停贷的消费端风险，更会形成倒逼性的风险涟漪，使得整个楼市风险共振叠加。

  中央出台保交楼政策，不仅是稳经济的重要举措，也是稳市场主体和稳民生的关键所在。而且，也是楼市因时因市因势调整的务实之举，不仅彰显楼市宏调的主调，也是为了平衡各方关切。楼市稳则市场稳，也夯实了稳经济的基础，抑制住楼市传导蔓延的系统性金融风险。

  楼市风险，还是资金问题，特别是已售预期难交付住宅项目。通过政策工具，给予房企资金支持，保证交楼，就能化解风险。8月19日，住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。据了解，专项借款初期规模达2000亿元，9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。此外，各地也纷纷出台“保交楼”相关举措，包括加强预售资金监管、“一楼一策”“一对一”帮扶机制等，力促保交楼。当然，各地也适度放松购房政策，化解消费端焦虑，激活刚需和改善型住房需求，疏通楼市梗阻，打通楼市资金循环。

  有分析认为，要实现保交楼目标，保交楼资金规模应该达到8000亿元左右。因此，保交楼资金是个系统性工程，除了中央和地方已经出台的各项保交楼措施，还要继续通过专项借款“输血”，也要通过货币政策更多工具给楼市供给侧和需求端两端注入资金。尤其后者，央行逆周期降息释放的流动性，能够给予楼市更多资金支持。当然，除了“输血”注入资金保交楼，中央和地方出台的各项稳经济措施，也有助于稳住宏观经济预期，化解全市场焦虑，舒缓楼市不安，尤其是改变消费端追涨弃跌的观望心理，激活休眠的楼市消费，催化楼市自我修复“造血”功能。

  虽然我国有着相对较高的平均用房率，但存在着不同城市间的不平衡。而且，大多数城市也存在着刚需和改善住房群体，现在各地房价已经降至相对低点，激发两大群体的购房需求至关重要。而且，本周期呈现出来的楼市风险，也为实现房住不炒目标提供了难得契机，不仅有助于规范房地产企业的行为，也对金融系统和市场炒作行为提出了更高的监管要求。保交楼政策，在防范系统性风险驱散楼市泡沫的同时，也有助于楼市健康稳定发展。

  更重要的是，保交楼政策与其说是救市托市，还不如说是为了房住不炒。大而言之是驱散楼市泡沫防止变成系统性金融风险，筑牢稳经济基础；小而言之也是为了避免购房者安居梦碎。