专家：物业自管须完善业主组织立法

今年三四月份，《小康》杂志社联合国家信息中心会同有关专家及机构，在全国范围内进行“2022中国现代居住发展指数”调查。结果显示，在居住面积、住宅建筑质量、住宅配套及环境、社区关系、物业服务5个方面，物业服务指数分数最低且刚刚及格。

根据此项调查，单就物业服务而言，65.8%的受访者不满意。其中，人们对物业最不满意的两项是，服务不到位（74.4%）和服务态度差（43.7%）。

中国消费者协会发布的数据与此相印证。根据中国消费者协会今年1月28日发布的2021年全国消协组织受理投诉情况分析，去年全国消协组织共受理消费者物业服务投诉案件8929宗，比2020年的5818宗增加不少。而今年8月2日发布的2022年上半年全国消协组织受理投诉情况分析则显示，今年上半年物业服务投诉案件为6197宗，已经超过2020年全年。

基于对物业公司提供物业服务的不信任或不满意，近年来，全国范围内，不少小区开始探索物业自行管理（以下简称为物业自管）。

江苏省无锡市的春江花园即是较早实行物业自管的小区之一。

春江花园业主委员会主任常本靖近日接受《法治日报》记者采访时介绍说，2003年10月，春江花园业主入住小区，2007年12月召开首次业主大会，选举产生了由法律工作者、财务人员、政府机关工作人员等共15名委员组成的业主委员会。2008年6月，春江花园业主大会与某知名品牌物业服务企业解除合同，决定由业主自行管理物业。

常本靖发给记者的资料显示，实施物业自管，不是业委会委员直接从事物业管理，而是实施自行管理+专业服务的复合型模式，具体操作是：业主委员会下设物业管理处，聘请有管理资质、有管理经验的人员担任管理处主任，依法独立、全面地负责小区的日常物业管理。业主大会是议事决策机构，业主委员会是议事组织执行机构，业委会物业管理处是服务机构，业主监督委员会是监督机构。

常本靖介绍说，春江花园物业自管十几年来，物业费一直没有上涨，但却通过专业物业团队管理，小区总积累达1500多万元，如果不是实施物业自管，这些积累将成为物业公司的利润。

十几年来，小区的冬天绿意盎然；小区更新了监控设施，新增33个干道探头，新购置了3辆治安巡逻车，安全感得到提升；小区增添草坪车位近450个，新分车位733个，停车难问题得到初步缓解……

在常本靖看来，春江花园小区虽然没有物业公司，但小区业主仍可以享受专业、规范的物业服务。

随着无锡春江花园、广州祈乐苑等小区“自管”模式受到关注之后，许多地方迅速跟进。据相关数据统计显示，截至2020年底，长沙有自管小区20多个，广州有自管小区20多个，福建、四川、安徽等地都有小区实行物业自管。

值得注意的是，民法典第二百八十四条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

对此现象，中国人民大学公共政策研究院副教授陈幽泓认为，根据民法典和一些地方的物业管理立法，业主可以自行管理小区物业，也就是说，业主自管物业是业主天然的权利，也是业主法定的权利。

据陈幽泓观察，实践中出现各种各样的自管方式，有的是业主自己直接管理物业，有的是业委会聘请经理人管理物业，有的是业主成立公司管理物业，还有的是业委会组建物业管理团队，“业主自管是所有各种物业管理模式中，业主能拥有最高自主权的一种模式，特别是在人、财、物方面”。

在陈幽泓看来，现在的问题是，法律和地方法规没有限制业主自管物业，但这些规定的可操作性还有待进一步完善，“法律法规给了业主这项权利，很多业主却找不到行使权利的明确途径”。

李树正是北京市海淀区一名长期从事社区工作的专业人士。在他看来，现行法律法规规定不明确、不到位：没有对召开业主大会选举业委会作出强制性规定，没有明确业主作为共有物业权利人、物业服务合同甲方、社区议事协商和治理主体地位，没有确立业主委员会作为业主民事主体代表人的法律地位，没有明确规范政府管理部门指导协助的职责程序，没有明确业主委员会建设及薪酬待遇的规定，没有明确按建筑区划产权归属划分社区的规定等。

李树正认为，正因为如此，导致业主组织建设空间被压缩，前期物业管理垄断小区多年，绝大多数小区业主自治管理组织缺位，业主共有和共同管理权利被限制甚至取代，合法权益被严重侵害。物业公司被视为治理主体，业主反成为治理对象。

中国物业管理协会法律政策工作委员会委员王兵同样认为，业主作为小区的权利主体，自行管理小区物业是业主的法定权利。

但他观察发现，实践中实行物业自管的小区仍属于少数现象，因为这种管理方式运行存在诸多障碍，“首先是作为自管主体的业主组织运行成本过高；其次是自管主体资格问题，比如无法顺利开设银行账户，无法作为法律主体跟第三方签订相关合同，也没有相应的人力财力物力配套制度作为支持，此外，自管还缺乏专业的物业管理人员等。目前为了解决这些问题，一些小区用业主自行注册物业企业的形式进行”。

陈幽泓建议，亟须在民法典之下、地方物业管理法规之上，制定专门的业主组织法律，赋予业主组织法律主体资格，拥有独立的人事管理权、财产管理权，可以聘用人员，可以管理财务，可以开对公账户，可以享受税收减免，可以开设专项公共维修资金账户，方便召开业主大会等，依法保障业主对小区物业进行管理的权利，让物业自管更具可操作性。

“完善业主组织立法，确立业主、业主大会、业委会的法律地位势在必行。”李树正建议。

李树正认为，为尽快解决业主大会召开难，业委会选举难、运作难，基层治理业主权利主体缺位的问题，应该依据民法典关于业主享有共有和共同管理权利及关于法人设立的规定，明确业主为共有物业所有权人，明确住宅小区必须成立业主大会是作为业主行使共有和共同管理权利的自治法人组织，业主选举的业委为业主大会执行机构为业主民事主体及议事协商和区域治理主体代表。

“依据民法典相关司法解释，以谁投资谁所有为原则，依法详细界定业主共有部分项目，明确建设规划用地使用权属于全体业主，并予以公布公示，由业主大会登记。依法规范政府部门、街道办事处和乡镇政府指导和协助的具体职责、程序和边界，有序推进物业自管，基层自治。”李树正说。

记者 陈磊