11月房企融资低位横盘 “三箭齐发”后或迎融资潮

  11月，“三箭齐发”，政策不断加码房企融资，但落地仍需要时间。据同策研究院针对典型上市房企的监测显示，11月，40家典型房企完成融资金额折合人民币316.63亿元 ，虽然环比上升22.45%，但仍处于近两年的低位。

  值得注意的是，房企的融资拐点已经到来，这不仅针对优质的上市房企，对于出险房企而言，同样也有利好消息出现。尤其是关闭了12年的涉房股权类融资再次重启后，截至目前，已有十几家房企“赶场”股权融资。业内人士认为，接下来房地产行业融资情况将大为改善，或迎来一小波融资潮。

  11月房企融资处于市场底部

  虽然有众多房企融资利好政策加持，但是11月房企的融资额仍处于市场底部，尤其是从非银融资来看，房企融资规模再度下滑。据中指研究院监测，11月，房企的非银融资总额为465亿元，在今年内仅高于2月的水平，环比下降18.4%。

  与此同时，据同策研究院针对典型上市房企的监测显示，11月，40家典型房企完成融资金额折合人民币316.63亿元 ，虽然环比上升22.45%，但处于近两年的低位。其中，债权融资金额为241.19亿元，占比76.18%，环比下滑3.26%。在债权融资中，其他债权融资占比达到41.84%，总额为132.48亿元，环比上升46.21%。

  据悉，其他债权融资的方式包括向金融机构借款、应付账款资产管理、债权转让融资、债权投资计划、股权加债券转让等多元融资手段。11月，其他债权融资金额最高的是恒大一块香港住宅地块被资产接管人出售，折合人民币约45.71亿元。

  同策研究院数据还显示，11月，40家典型上市房企境内银行贷款融资总额45.44亿元，占比14.35%，环比下滑13.93%，均以融资担保的形式呈现；公司债融资总额31.6亿元，占比9.98%，环比下滑57.87%，其中来自招商蛇口、首开和保利置业的公司债融资额分别为13.6亿元、8亿元、10亿元；中期票据融资总额28亿元，占比8.84%，环比下滑9.47%，其中滨江、龙湖分别发行中期票据9亿元、20亿元。

  值得一提的是，11月29日，龙湖成功发行获中债信用增进公司担保增信的20亿中期票据，成为“第二支箭”落地的首单。而此前，中债信用增进公司在“第二支箭”政策框架下，出具对龙湖、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函。

  此外，海外银团贷款在11月仅发生1笔，占比1.16%，为保利置业集团获马来亚银行香港分行提供的4亿港元(折合人民币3.67亿元)非承诺短期循环贷款，贷款时长为1年。

  而信托贷款和海外配股融资的融资金额在11月归为零。由于没有房企发行境外债，境内债的发行主体主要是国企、央企以及财务状况较好的民营房企，因此整体融资利率保持在较低水平。据中指研究院监测，11月，房地产行业平均利率为3.76%，环比上升0.19个百分点，同比下降0.98个百分点。

  在11月已披露的房企融资成本数据中，融资成本较低的是招商蛇口发行的公司债，融资金额约13.6亿元，票面利率为2.75%；融资成本较高的为滨江集团发行的中期票据，融资金额约8亿元，票面利率为5.8%。

  十几家房企“赶场”股权融资

  股权融资正成为目前房企融资的亮点，虽然11月落地的融资额占比并不高，但未来却很值得期待。据同策研究院数据显示，11月，40家房企股权融资金额共计75.43亿元，占总融资金额比重为23.82%，环比上升715.62%，均为境内再融资。

  11月28日，证监会在股权融资方面调整优化5条措施，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。此后，碧桂园、雅居乐、建发国际等企业发布进行配股融资的计划，而福星股份、北新路桥、世茂股份、华夏幸福、绿地控股等企业也先后发布筹划非公开发行股票融资公告。截至12月5日，已有十几家房企抛出股票发行计划。

  众所周知，为支持房企融资，11月房地产行业政策密集出台。从“金融支持房地产16条”中的支持房地产开发贷款投放(“第一支箭”)到民营企业债券融资支持工具扩大(“第二支箭”)，再到股权融资调整优化5条(“第三支箭”)，“三箭齐发”，从信贷、债券、股权三个融资渠道为房地产企业提供政策支持。

  同策研究院分析师陈舒认为，如果说“前两支箭”最终主要作用于优质上市房企，那么支持房企股权融资的“第三支箭”，对于区域性、爆雷等房企来说则是个好消息。

  “自2010年起，证监会相关部门已被要求暂停批准房地产开发企业的上市、再融资和重大资产重组，并已暂缓受理房地产开发企业重组申请。此次‘第三支箭’落地，意味着关闭了12年的涉房股权类融资再次重启。”陈舒表示，这为房企提供了更多元的融资渠道，有利于上市房企拓宽融资规模。另外，借助市场化的手段，推动对部分不良上市房企的资产进行重组，对现有房企格局进一步洗牌调整。

  对此，中指研究院分析人士也表示，从“三支箭”的受益企业来看，混合所有制企业、地方性国企、经营稳健的民营房企占据受益企业的绝大部分。而“第三支箭”侧重于经营稳健的民营房企、未出险中小民企、个别高风险房企受益。

  “三箭齐发”利于防范、化解房企风险

  房企融资渠道通畅，除为了“保交楼”之外，还可以有效地防止债务违约。而从11月房企偿债情况来看，房企共有29笔债券到期，虽然环比大幅减少，但是仍有房企的境外优先票据出现实质性违约。相比之下，12月将有15笔债券到期，环比将再次减少。

  不过，在克而瑞分析人士看来，由于当前销售疲软，融资环境虽然有所优化，但是短期内部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此，未来仍有可能出现房企债务违约事件。

  此外，上述克而瑞分析人士还认为，随着“三支箭”的释放，融资政策已迎来拐点，这将对房地产企业尤其是民营房企的融资起到相当程度的积极作用，有利于帮助企业度过2023年第一季度的偿债高峰。

  对于当前的融资环境，陈舒分析称：“在11月的政策导向下，支持房地产企业融资的‘三支箭’全部发出，配合整体宽松的环境，接下来行业融资情况将大为改善，或迎来一小波融资潮。”

  “多项支持房地产企业融资政策陆续落地，形成支持房企融资‘三支箭’格局。重点是落实房地产‘三支箭’的融资政策。”中指研究院分析人士表示，一是防范房企风险，在已出险房企和相对健康房企之间建立风险防火墙，促进改善市场预期。二是化解房企风险，加快并购重组，加快房地产风险出清。三是有效缓解民营房企信用收缩问题，促进民营房企融资恢复。除了融资对供给侧的支持外，房地产市场预期的改善、房地产销售的回稳，还需要加大需求侧支持力度，只有房企能够自我“造血”，才能维持可持续的发展。

  新京报记者 袁秀丽