11月中国楼市仍在探底

11月，中国楼市仍处于下行通道。

15日，中国国家统计局发布了包括70城房价、房地产开发投资、商品房销售等在内的多项房地产核心指标。从供需两端数据来看，当前房地产市场仍在探底：

——多数城市房价仍在下跌。11月，中国70个大中城市中，新房和二手房价环比下跌的城市数量分别为51个和62个。据测算，70城新房和二手房价格平均指数已连续15个月环比下跌。二线和三线城市新房价格已跌回一年前。

——房地产销售依然疲弱。1-11月份，中国商品房销售面积同比下降23.3%，商品房销售额下降26.6%。11月单月全国商品房销售面积、销售额同比降幅均超三成，跌幅扩大。

——投资、房屋新开工、拿地等供给端指标跌幅扩大。1-11月份，全国房地产开发投资同比下降9.8%，房屋新开工面积同比下降38.9%，土地购置面积下降53.8%，跌幅均较1-10月有所扩大。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，11月以来，监管部门出台多项举措稳定房地产市场，“金融16条”“第二支箭”“第三支箭”等房地产融资支持措施先后落地，对修复市场信心起到积极作用，但在居民购房意愿偏低、疫情冲击等因素影响下，还未扭转房地产市场低迷态势。

她认为，从短期来看，影响居民购房的收入预期、房价预期等因素尚未出现明显修复，购房者置业仍以观望情绪为主，市场企稳仍需要时间。

周期性、内生性因素和外部冲击叠加或是导致本轮楼市调整时间拉长的重要原因。贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，今年以来，房地产市场的持续下行是房地产行业经历上一个高速发展周期后的回落。同时，房企风险外溢、疫情频繁扰动等因素又加深了下行幅度。

楼市如何走出这样的深度调整？中原地产首席分析师张大伟认为，关键在于恢复市场信心。11月份，楼市继续探底有两大原因：一方面在于三四线城市仍然缺乏具体的“保交楼”落地措施，另一方面，一二线特别是一线城市改善性购房者入市门槛依然很高。

从过去的多轮周期来看，他认为，北京、上海、深圳的楼市政策对全国影响很大，房地产市场企稳须从一二线核心城市开始。值得注意的是，近期二线核心城市加快了政策优化节奏，如南京部分银行试行“认贷不认房”，武汉、厦门、佛山放松限购等。

张大伟认为，未来一二线城市局部购房政策或有小幅松动的空间，以更好地支持居民改善性购房需求释放，改善居住条件。

展望2023年，中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪认为，虽然房地产当前各项指标低迷，但销售回暖已经不远。三年疫情期间积累了大量的改善性自住需求，可能在未来释放。同时，官方对包括房地产开发在内的各项经济活动支持性政策持续出台，且按揭贷款利率处于历史低位，加之，2023年的春节来得相对较早，春节假期结束较早，房地产市场有望在明年春天从政策底走向市场底。

近日，中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》。58安居客房产研究院分院院长张波表示，其中对房地产调控的整体思路和推进方向没有发生改变。“房住不炒”的定位以及租购并举的住房制度依然是重中之重。他认为，未来半年内房地产市场企稳回升的趋势将更为明确，但房价料不会出现大涨，预计不同等级城市将轮动走稳回升。 (记者 庞无忌)