“阵痛期”行业分化加剧 中小房企面临生存大考

近日，武汉原绿世嘉置业有限公司（简称“原绿世嘉”）发布了第四次重整意向投资人预招募公告。该房企是武汉东西湖区楼盘武汉当代境MOMA的项目开发公司，项目受大股东当代集团总部资金紧张、债务影响而停工数月，公司则在2021年底申请了破产清算。

根据法院裁定，原绿世嘉总债权金额约15.90亿元，其中购房类债权达到823笔，债权金额约9.77亿元，也就是823位购房业主成了债权人。目前在政府有关部门协调下，武汉当代境MOMA项目已复工，而原绿世嘉也在寻求资金重整。

事实上，像原绿世嘉这样在近年陷入危机的房企并非个案。伴随房地产行业进入深度调整期，以高负债、高杠杆冲刺规模的企业发展模式成为过去，房企面临着前所未有的挑战。而在转型过程中，一部分房企陷入了债务困境，面临破产清算。

多家中小型民营房企破产

在销售下行和融资环境紧张等因素影响下，部分房地产企业在2022年面临着较大的资金压力，甚至出现债务违约。中指研究院数据显示，2022年房地产行业新增违约主体28家，基本为民营房企。

受债务违约事件影响，2022年10月17日，阳光城集团旗下的境外主体阳光城嘉世国际有限公司被香港高等法院颁布清盘令，成为首家被香港法院正式颁布清盘令的中资房企。而花样年、三巽控股、恒大集团、祥生控股、大发地产等多家房企也被债权人提出清盘呈请，不过尚未被正式颁布清盘令。

除此之外，还有更多房企面临着破产危机。人民法院公告网显示，2022年全国已发布约349份房地产相关的破产文书。

截至1月6日，全国企业破产重整信息网共收录了破产房地产企业934家。从企业性质来看，934家破产房企中，国有企业和集体企业合计23家，外商投资企业和港、澳、台投资企业共14家，而其他民营企业达897家，占比超过96%。

从企业规模来看，934家破产房地产企业中，同时符合注册资本5000万元以上、职工数量100人以上的大型房地产企业仅有13家，其他中小型房地产企业则达到了921家，占破产房地产企业总数的98.61%。

流动性吃紧房企持续承压

销售业绩的下滑是房企面临的主要困境之一，统计局数据显示，2022年1-11月，全国商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降23.3%，商品房销售额11.9万亿元，同比下降26.6%。

百强房企也不得不面对业绩下降的压力，据中指研究院统计，2022年，TOP100房企权益销售额为53602.7亿元，权益销售面积为33723.1万平方米，同比分别下降42.9%和48.1%，市场份额约39.3%，较上年下降12.3个百分点。销售额超千亿房企20家，较上年同期减少21家，超百亿房企130家，较上年同期减少28家。从公布销售目标的15家房地产企业来看，2022年，目标完成率均值为73.6%，低于去年同期的93.4%。

市场成交尚待恢复的同时，房企融资也较为紧张。中指研究院数据显示，2022年1-12月，房地产行业共实现非银类融资8457.4亿元，同比下降50.7%。其中海外债发行仅176.1亿元，信托融资972.1亿元，降幅均超过八成。而2023年房企的债务压力也不小，2023年一季度即为首个偿债高峰；其中信用债中有近400亿元、海外债中有近700亿元为出险企业的到期债务，占一季度到期债务的四成。

在流动性吃紧的情况下，多数房企放缓了拿地节奏，尤其是民营房企大多削减了投资规模和力度。中指研究院数据显示，2022年，50家代表企业权益拿地总额为6765.6亿元，同比下降62.4%，拿地销售比均值为15.5%，较上年下降11.4个百分点。其中，央国企拿地销售比为21.4%，仍保持了一定的投资强度；民营房企权益拿地总额降幅则超80%，拿地销售比仅5.8%，投资规模和强度锐减。在2022年权益拿地金额榜单前10名中，仅有滨江集团一家民营房企，其余席位则被华润、中海、保利、建发、招商蛇口、中国铁建、越秀地产、华发股份等央国企占据。

房企向新发展模式平稳过渡

2022年11月以来，多项重磅政策的落地释放出积极信号，提振市场信心。12月中央经济工作会议上，房地产作为国民经济支柱产业的地位再获确认，同时会上指出要推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

“房企首要任务应是抓住融资窗口期，积极作为，最大限度补充流动性。”中指研究院分析人士表示。信贷、债券、股权三条主要融资渠道的打开一定程度上缓解了房企融资紧张的问题，央国企及优质民企将显著受益。据中指研究院监测，2022年12月房企融资额环比上升，出现翘尾行情。

同时随着政策逐步显效和购房需求逐渐释放，销售端数据也逐步好转。克而瑞数据显示，12月房地产市场迎来小幅翘尾行情，重点30城新房供应、成交环比增幅分别为9%和18%。中指研究院统计数据则显示2023年元旦假期期间（12月31日-1月2日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年元旦假期（2022年1月1日-3日）增长超两成。

面对新的一年，经历了严苛考验的房企，紧抓销售和回款仍是未来的重要任务。克而瑞分析人士认为，只有耐心等待预期修复、需求端改善，市场筑底回升、销售回款得到保障，才能让企业真正走出困境。具体从企业发展战略角度而言，出险房企仍应以保交付为主要目标，其他规模房企也需保证货量供应，积极营销、促进销售去化及现金回笼。同时，在行业调整期下，企业也更应该回归产品，加强产品力打造、持续关注产品升级迭代，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。

一些房企高管面对未来也展现出信心与决心。万科董事会主席郁亮在临时股东大会上表示，当下行业最需要的是信心，这几个月下来“微光”正在逐步变成“曙光”。五矿地产党委书记、董事长何剑波则表示：“展望2023年，阵痛与希望共存，市场信心仍有待恢复，但房地产作为支柱产业将长期存在，相信最困难的时刻已经过去，行业发展将进入新常态。路虽远，行则将至；事虽难，做则必成。”（记者 门庭婷）