“预约还款比抢春运火车票还难 ”，提前还贷为何“井喷”？

  自2022年下半年以来，部分个人住房贷款借款人加快提前还贷。而在今年初，这一趋势愈演愈烈，渐成“提前还贷潮”。据机构简单调查显示，有超6成人会选择提前还房贷，这也说明购房人对提前还房贷的诉求较大。

  同时，各地也不断曝出提前还贷预约难等问题。比如，李贵平(化名)在去年经过半个月通过线上预约办完提前还贷，而今年延长至三个月才可能办完，期间历时线上抢号、预约、排队。

  提前还贷“井喷”的背景是，多地房贷利率开始密集下调，不少城市小步快跑进入“3时代”。对存量房贷来说，高利率的弊端也在凸显。那么，到底是什么促发了提前还贷潮？谁又在阻碍提前还贷？哪些人适合提前还贷？提前还贷潮如何平息？

  提前还贷难，时间从半个月延至三个月

  从2022年开始，迎来密集提前还贷人群，只是在2023年春节前后，这一趋势更为明显，各地不断曝出提前还贷预约难的问题。

  2022年10月，李贵平通过线上预约提前偿还了部分贷款，用了半个月的时间。然而，到了2022年12月底，她打算提前还贷时，就没有那么容易了。至今，她的提前还款计划还没有达成。

  李贵平先是像上次一样希望通过线上预约，但每次都是今天的预约额没有了。最后通过咨询银行，得知每天下午2点放号，于是她又开始抢号，但是还是没有抢到号。“抢提前还款的号要比抢春节回家的车票还难。”她说。最后，她再次找银行，约定3月某一天还款。如果到时提前还款顺利的话，整个过程也历时三个多月。

  李贵平当时与银行签订的合同是满一年即可以提前还款，因此，目前除了提前还款外，不存在违反贷款合同的情况。“当时贷款时并没有注意到提前还款年限，以后有人签贷款合同要多留意这个条款。”李贵平如是说。

  从李贵平第一次提前还贷的半个月到现在的三个月，足见提前还款人数之多。而有着李贵平想法的人不少，这也导致“提前还贷潮”的到来。

  据一家中介经纪人刘先生介绍，有业主为了卖房，要撤销抵押，就需要提前还款，否则不能卖房。现在银行的提前还款时间延长，为这样的交易带来不便。为此，他们还特地将各家银行的还款情况公示给业主，目前，银行还钱预约时间从1个月到6个月不等。

  “以前大多数购房人通过银行APP还款就可以，现在有的银行线上预约不上，没办法提前还贷，就要预约后再去柜台办理。如果等候时间太长，我们就建议购房人拨打投诉电话，希望推进程序走得快点。”刘先生无奈地说。

  投资保守、从理财转入提前还贷

  李贵平提前还贷的初衷是想减少月供，减少压力。目前，提前还房贷有两份种选择，一是月供不变，缩短贷款年限；另一种是，贷款年限不变，减少月供金额。为此，李贵平选择了不改贷款年限，而减少月供。

  需要补充的是，李贵平提前还款的另一个理由是，她当时购房的房贷利率为4.8%，而现在银行的理财收益不到3%，这也是促使她把银行里的钱拿出来提前还款。

  冯小雅(化名)是在2022年11月将约11万元的房贷一次性提前还完。她考虑的也是，手上的余钱不想再做投资，而银行理财的收益早已不是之前的行情，现在存款和保本理财的利率明显下降，所以她决定把余款还上，减少利息的支出。

  对于近期掀起的“提前还贷潮”，中原地产首席市场分析师张大伟认为，“提前还贷潮”主要原因在于借款人。近年来，受经济下行和疫情反复等多重冲击，部分居民收入不稳定性增大，对未来预期不明朗。部分借款人试图通过全部或部分提前还款来减轻还贷压力，降低住房消费负担。与此同时，2022年以来，我国金融市场波动加剧，股票、基金等价格下行。在这种情况下，普通居民投资收益下降明显，风险偏好趋于保守，将原来用于投资的部分资金用于提前还款。

  央行2022年四季度城镇储户问卷调查结果也表明，倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7个百分点；倾向于“更多投资”的居民占15.5%，比上季减少3.7个百分点。

  对于“提前还贷潮”，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，一方面，春节前理财产品大面积破净、收益率回撤，甚至负收益，让老百姓对于房贷利率(一般在4%-6%)和保本理财收益率(目前在3%以下居多)的对比，有了更清楚的认识。在购房人承担了高利率借款的同时，其手上的房子没有涨价，还可能降价。那么，现在最佳的选择就是还掉贷款。

  另外，李宇嘉认为，今年春节前后，促使提前还贷再次掀起高潮，还有一个触发因素是年前很多人发了年终奖或公司分红。提前还贷的，一部分是理财的人，也多数是中产阶层。当手上有了一定积蓄，必然会将资金用于提前还贷。

  房贷利率进入“3时代”，凸显存量房贷利率高

  “除了上述因素外，一个非常重要的引发提前还贷原因是近期房贷利率动态调整。”李宇嘉表示，根据央行政策，70个大中城市中，有38个城市的首套房贷款利率在2023年不设下限了。这70个城市均为人口规模、经济基本面靠前的城市。全国还有200多个地级市，这些城市大部分的房价在下跌。由此，未来全国绝大多数城市的首套房贷款利率取消下限。对存量房贷来说，高利率的弊端更加凸显。这时，要么还贷款，要么还款后卖房，再买房，腾挪为低利率房贷。

  张大伟也认为，部分存量住房贷款利率偏高，是借款人提前还款的原因之一。2020年以来，发放的部分住房贷款利率在6%以上，尽管2022年贷款市场报价利率(LPR)下降三次，但部分存量房贷利率仍然显著高于目前约4.3%的平均房贷利率。 特别是最近郑州等城市房贷利率已经进入“3时代”，这明显导致购房人出现了提前还贷的需求。

  “最近，全国多城市明确了执行首套房贷利率下调到3.8%。这只是开始，后续很可能只有少数一些城市还能高于4%，全国房贷都会进入‘3时代’。在存款利率基本都进入2%的情况下，房贷特别是首套房贷款利率进入‘3时代’是必然趋势。由于房贷利率下降是趋势，越是房地产市场差的城市，房贷利率会越低，购房人会越谨慎。” 张大伟如是说。

  事实上，“房贷利率密集下降”也成为1月份尤其是春节以来的市场热点话题。房贷利率下降，是金融部门对购房消费降成本，有助于进一步激活市场交易行情，但其带来的连锁反应不仅是激活住房消费。

  据悉，“知乎”在2023年2月2日做过一个简单调查，在484个网友参与的“你会选择提前还房贷吗”的调研中，选择“会”的为63%、选择“不会”的为10%、选择“还要观望”的为27%。当然此类数据仅仅作为参考，但也充分说明购房人对提前还房贷有比较大的诉求。

  在上海易居房地产研究院研究总监严跃进看来，从房贷利率这个角度说，社会上确实存在抱怨存量房贷利息太高的声音。提前还房贷，目的是减少利息支出，要重视此类社会情绪。一方面，要积极宣传“存量贷款也会降利息”的精神，减少提前还房贷的行为。另一方面，各地要把“房贷利率下调-房贷提前偿还”之间的关系做系统的研究，从保护购房人权益角度积极为购房人减负。

  抢号、预约，谁在阻碍提前还贷？

  “2021年上半年，老百姓‘排队等待放贷款’，现在却是‘排队等待还贷款’。一年的时间，发生如此大的反差，大背景就是对楼市的预期发生逆转。”李宇嘉表示，过去，人们普遍认为房价会上涨，资产收益远大于房贷利率调高的成本，大家对房贷利率不敏感。现在，对房价的预期逆转了，房子的成本也全面显现，包括房贷、物业、折旧等。

  此外，李宇嘉认为，对银行来说，近年来对实体贷款利率明显走低，2022年下降了34个基点。国家还要求利率更低的中小微贷款占比不低于30%。由此，房贷就是优质资产了。同时，2022年居民存款同比多增近8万亿元，包括理财赎回的资金、预防性储蓄、买房延后的资金，大部分成为定期存款。资金成本在增加，增量房贷申请在下降，存量房贷被提前还款，银行收益自然受到冲击。

  而这也被业内认为是当前提前还贷要抢号、预约以及提前还贷难的原因所在。“只要房贷利率高于理财利率，只要房价还在下跌，且居民预期房价下跌，那么提前还贷的动机，就会一直存在。这也是为什么自去年以来，加杠杆买房的积极性走低的原因，导致房地产贷款占新增贷款的比例降至历史最低。”李宇嘉表示，近期，各地极力维持楼市稳定，提振对于房价的预期，同时不断降低利率。只有房价预期稳定了、利率降低了，提前还贷的预期才会弱化。

  “当下出现提前还贷，除了储蓄成本降低外，经营贷置换房贷也是很大的一个原因，甚至有金融贷款企业在推销用利率更低的经营贷置换按揭贷款。”张大伟称。

  张大伟还表示，从政策趋势看，银行不应该对提前还款设置排队等期限，对于自有资金闲置的应该鼓励提前还贷。而从法律上来讲，提前还款是对原借款合同约定的贷款期限或贷款金额的变更，的确需要借款人与银行协商一致。

  不过，张大伟表示，近年来，国家和金融管理部门多次要求银行加大对实体经济支持服务，采取切实措施为企业和个人纾困解难，降低实体经济综合融资成本和个人消费信贷负担。商业银行应立足长远，提升服务，通过线上线下结合等方式，为客户提前还贷提供便利，更好地改善客户体验。部分收取提前还贷“补偿金”“违约金”的银行，可进一步转变观念，展现出商业银行的应有作为与担当。

  提醒：提前还贷因人而异、忌盲目跟风

  对于很多像李贵平这样的购房人来说，提前还贷是她预期的计划，未来她有余钱还会选择提前还贷的。“如里能尽早提前还完贷款，我想安排更有质量的生活。”李贵平如是说。

  而面对“提前还贷潮”，也有业内人士提醒，不要被潮流裹挟，更不建议借钱或掏空长辈养老钱等方式来提前还贷；一定要留有充足的家庭现金流，以防老人生病垫付之类的支出，不宜都投到房子里去。

  诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，提前还贷要根据自身的贷款情况决定，最好别盲目跟风。首先要观察自身目前缴纳的房贷利率水平与当前城市房贷利率之差，如果目前缴纳的房贷利率高于当前利率很多，可考虑提前还贷。另外，要看自身是否能找到比房贷利率更高的理财产品，如果没有更好的投资渠道且手头资金充裕，可以考虑提前还贷。“由于目前提前还贷需要预约，可提前向银行客户经理咨询如何预约以及提前还贷的流程，提高还贷效率。”

  此外，王小嫱认为，购房人提前还贷要考虑自身目前剩余的本金金额与总本金额的差距，如果本金已经偿还一大部分，没必要选择提前还贷。再者，提前还贷还要看是否要缴纳违约金，查看当时的借贷合同，一般贷款3年后无需缴纳违约金。购房人还完贷款之后，要及时撤销抵押登记。

  新京报记者 袁秀丽