法拍房风险应对①：租约与居住权障碍，腾退入住难如何破解？

近年来，法拍房交易被广泛关注，一场线上房产拍卖有时能吸引十万人围观，其成交数量也相当庞大。法拍房如此受关注，离不开其颇具吸引力的“抄底”价格。

所谓法拍房，即“法院强制执行拍卖的不动产”。相较于普通的二手房交易方式，法拍房价格普遍存在折扣（通常首次拍卖起拍价为评估价的7折），但交易中也确实存在一些隐性风险。

对此，北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师介绍，目前来看，腾退入住难当数法拍房“第一险”，而导致这种情况的主要原因是房产涉及租约或“居住权”。

与普通二手房交易方式相比，法拍房虽然价格普遍存在折扣，但交易中也存在隐性风险。图/IC photo

障碍1：“长租客”买卖不破租赁原则或成入住的一道“坎”

据新京报记者了解，在法拍房拍卖过程中曾出现过这样的问题——买受人在成交后才发现房子存在租赁权。于是，因承租人不搬走，法拍房买受人难以收房入住。

根据北京市第三中级人民法院发布的消息，2018年，李某因刑事犯罪被判刑，其名下的某高档小区房产被法院依法变价处理。2020年，买受人邱某通过司法拍卖网络平台以竞拍价竞得该房产，两个月后，邱某取得房产登记证书，成为该房产新的所有权人。

但随后邱某发现，房屋内有人居住，自己花大价钱拍来的房屋却无法正常使用，遂与居住人倪某协商要求其按照市场价格支付房租或腾退。但倪某对此予以拒绝，并出示房屋租赁合同等材料以证明“买卖不破租赁”。无奈之下，邱某将倪某诉至法院要求其腾退涉案房屋。

一审法院经审理认为，从合同内容来看，原房主李某给予倪某特别优惠条件，应为李某的个人行为，并非正常的市场交易行为。该行为后果由通过司法拍卖方式取得房产所有权的邱某承受，有悖法律的公正与公平。既然倪某拒绝接受邱某提出的租赁条件，应将房产腾退给邱某，其因租赁合同遭受的损失，应向李某追偿，不应由邱某承担，故判决倪某将房屋腾退给邱某。倪某不服，上诉至北京市三中院。北京三中院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

那么，什么是“买卖不破租赁”原则？王佳红介绍，《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。如果法拍房有租约，那么购房者并没有权利要求租户搬离，须等租户自己搬离才能入住。

一位不愿具名的法官表示，“买卖不破租赁”原则涉及交易安全以及买受人与承租人之间的利益权衡，承租人的权利固然应受保护，但也不能片面地牺牲交易安全、过度忽视买房人的权利，因此应对其具体适用施加一定的限制条件。在具体案件中，法院应考察租赁合同缔结的时间、背景以及合同履行情况，查明出租人与承租人之间是否存在其他债权债务等特殊关系，是否因特殊关系而具备某些让利、补偿的情形，租赁合同的内容是否违背公平原则、等价有偿原则等。对于经常出现的虚假租赁、倒签租赁等以租赁为由恶意占用房屋，阻碍法院执行，妨害买受人权利实现的情形，则当然不适用“买卖不破租赁”原则。

障碍2：“居住权”设有“居住权”的法拍房难以腾退入住

与租赁权相比，“居住权”使房屋背后的产权变得更为复杂。

北京市西城区人民法院曾拍卖“耕天下”的一套房产。根据司法拍卖平台显示，该法拍房建筑面积约272平方米，评估价约3320.87万元，起拍价2324.6万元。

2022年1月24日起，上述房源在司法拍卖平台上进行公示，法院在拍卖公告中做了重点说明，特别提醒“现房屋使用人对房屋享有长期居住权，该居住权已被生效法律文书予以确认；此次是按现状拍卖，房屋交付问题需自行处理”。该房产于2022年3月1日在线拍卖，吸引近万人围观，但最终因无人出价而流拍。随后该套房源于2022年5月6日进行二次拍卖，以一拍价格的八折——1859万元起拍，但依然因无人出价而流拍。时间到了2022年8月8日，该套房产最终以底价约1859万元成交。

王佳红介绍，通过上述案例可以看出，法拍房与普通二手房交易的不同之处，法拍房交易最大“卖点”就是价格相对低廉，而更值得关注的是，上述案例最为典型之处就是房屋上设有居住权，这也是法拍中需要注意的一点。

事实上，“居住权”是《民法典》中新增亮点之一，指房屋的权利人为了满足特定自然人生活居住的需要，居住人按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。

王佳红解释，如果法拍房上设有居住权，购房者同样不能入住，居住权和租约的风险基本一致。值得一提的是，作为一种新的“用益物权”，居住权生效采用“登记生效”原则，无论是通过哪种方式取得，都要到不动产登记中心办理居住权登记。

那么，遇到腾退障碍到底该如何处理？对此，王佳红介绍，根据2021年12月6日实施的《最高人民法院关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见》第18条规定：“拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明‘不负责腾退交付’等信息。”但是，对于有权占用的情形如处于租期内或已登记居住权的法拍房，目前没有明确规定法院将在租期或居住权期限届满时负责腾退。王佳红进一步表示，在司法实践中，本着“善意执行”的理念，建议尽量考虑被执行人的生活状况，在协商不成的情况下再予以腾退。（记者 张建）