三股力量助一二月楼市回暖，未来两月走势较为关键

2023年楼市回暖程度到底几何？国家统计局最新数据给出了答案。

3月15日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖介绍2023年1～2月国民经济运行情况，他表示在一系列政策作用下，随着经济转暖，今年房地产市场出现了一些积极变化，主要表现在市场销售降幅明显收窄。

“1～2月，房地产销售面积下降3.6%，降幅比去年全年大幅收窄。销售额下降0.1%，也明显收窄。房地产企业到位资金、开工投资方面也在改善，1～2月，房地产开发投资下降5.7%，去年全年为下降10%。从这些情况看，出现了一些积极变化。”他称。

具体而言，2023年1～2月，全国商品房销售面积为1.5亿平方米，同比下降3.6%，降幅较2022年全年收窄20.7个百分点。其中，住宅销售面积为1.3亿平方米，同比下降0.6%。

销售额方面，2023年1～2月，全国商品房销售额为1.5万亿元，同比下降0.1%，降幅较2022年全年收窄26.6个百分点。其中，住宅销售额为1.4万亿元，同比增长3.5%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，1～2月全国商品房销售面积下跌3.6%，相比去年同期大幅收窄，近期市场销售在企稳回升。商品房销售额下跌0.1%，止跌趋势也很明显。反映在价格上，1～2月全国商品房价上涨3.7%，住宅房价上涨4.1%。

“2月份，商品房市场企稳回升的态势明显，企稳有三股力量：被疫情阻碍的刚性需求，换房需求，预期好转带动的需求。反映在网签数据上，预计需求修复至少会持续到一季度。”他称。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，市场修复由多方面原因带动，去年以来保交楼、保民生、保稳定等各项举措有力保障了购房人权益，房企合理融资也得到改善，各地因城施策降低购房成本，提高了消费者信心。房地产市场流通性改善的良好开局，为今年有效防范化解优质头部房企风险打下良好的基础。

中指研究院数据显示，今年以来房地产市场好转，主要表现为热点城市市场修复，全国市场尚未企稳。3月以来，重点50城新建商品住宅周度成交面积保持高位，同比增幅普遍在20%以上；重点10城二手房周度成交量环比持续增长，同比增幅保持在70%以上。

值得注意的是，楼市这轮回暖能持续多久，目前仍需要观察。华北某国企人士告诉第一财经，从公司内部观察看，这波回暖主要因疫情期间积压需求的释放，长期可持续性仍有待观察。

刘丽杰也表示，1～2月份市场复苏，是前期积压的购房需求补偿性释放，这其中大量的交易是改善性换房需求，短时交易量比较高，并不意味着市场进入了快速升温阶段。市场各项前瞻性预期指标尽管有恢复，但并没有一下子进入较热位置，价格变动也相对平稳。全国新建商品住宅待售面积仍在增加，去化压力仍较大。

“今年我国房地产市场依然面临不小的外部挑战。”刘丽杰称，随着这波积压的需求快速释放，预计3月市场修复势头较2月有所放缓，但这并不代表市场“熄火”，而是在向交易中枢修复过程中的正常振荡。长期看，我国城镇化正处于从人口红利向人才红利过渡的关键阶段，居民对住房条件改善升级的需求强烈，市场能够走向良性健康发展。

李宇嘉表示，进入3月份，部分热点城市二手房市场回升态势放缓，有的交易量下跌，二手房挂牌量在迅速攀升；新房也有同样趋势，来访、认购出现下行；除了中心区少数改善盘，新房和二手房仍以降价为主。后续市场能否持续企稳，要看需求端能否持续修复，包括对刚需改善的政策扶持，就业态势能否好转等。

除了销售端，房地产竣工数据也出现了积极变动。“1～2月份，全国房地产最大的变化，就是竣工面积实现正增长8.0%，这是累计值连续11个月下滑后，首次正增长。说明持续一年多的保交楼取得了积极进展，特别是住宅竣工面积同比增长9.7%，涨幅更明显。”李宇嘉表示。

不过，在全国销售市场尚未企稳、企业资金压力仍较大的背景下，全国房屋新开工、房地产开发投资下行趋势未改，1～2月，房屋新开工面积和房地产开发投资同比分别下降9.4%和5.7%，降幅较2022年全年均明显收窄。

中指研究院认为，新年房企融资环境继续改善，资金压力有望进一步缓解，但新开工面积恢复仍有赖于销售市场回暖程度，叠加土地缩量趋势未改、地方城投此前拿地项目入市节奏缓慢等影响，预计新开工面积修复节奏仍较慢，或进一步制约部分城市的新房供应量；新开工改善有限、房企投资拿地偏谨，也将仍制约房地产开发投资的修复速度。（作者：孙梦凡）