网签走高和人气回落同在，3月“小阳春”可否持续？

3月即将过去，楼市也进入向“五一”小长假冲刺准备的阶段。数据显示，2023年至今，房地产市场已经出现了一些积极变化。2月行业数据筑底趋稳、百城新房成交同环比皆涨5成。而广州市场3月上半个月成交就超过4000套，创下新高，但值得关注的是，近期一些楼盘的到访量及认购量出现回落，网签数走高和到访人气回落同时存在的楼市会走向何方，这波“小阳春”行情是否还可持续？

对此，业内人士表示，当前房地产市场仍处在调整阶段，居民购房情绪仍不算积极，后续整体新房销售规模和增速回升的持续性仍受到多方面因素的影响。长期来看，随着整体经济形势变化，市场预期转好，但市场的分化也更加明显。

市场：楼盘人气分化 进入蓄力新阶段

“我们最近到访的人气确实有所下滑，近一周的成交也没有太大起色。”近日，在记者走访市场时，白云一个楼盘的销售对记者如此表示。在中心区几个项目，也同样都听到类似的说法。与此同时，番禺、荔湾一些市场关注度高的项目在近期开盘，却报出了亮眼的成交数据。显然，在2月底3月初楼市成交热度引发关注之后，市场上各项目的表现正出现分化。

数据显示，上周广州全市一手网签共计3099套，环比前一周上涨43.41％。而克而瑞重点监控了全市50个项目，进入3月以来的到访及认购数量均出现回落。3月第四周，50盘来访量已经由过万组跌至7000余组。从成交热点板块来看，中心热点板块到访均有所下滑，仅海珠区成交小幅上涨；东部板块，市场冷热不均，成交多集中于各板块的标杆项目。南部板块整体热度回落，番禺热度主要集中万博、南站及番禺东板块，南沙热度集中在南沙湾及金洲蕉门板块；北部板块也有所降温。

为何会同时出现网签数走高而到访人气下滑的情况？克尔瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，截至26日，3月广州一手住宅网签套数已经有近8000套，已经超过去年6月份的7696套成为去年以来网签最多的月份，坐实了此前楼市年后迎来“小阳春”的判断。不过，由于网签数据有滞后性，从更为体现实时市场走势的楼盘周度来访认购数据来看，上述数据在2月末达到峰值之后，3月开始周度的客户来访量指标已经连续回落，而二手房市场也出现了人气回落的情形。由此可见，随着前期积累的需求在这一波“小阳春”消化殆尽，新客量的多少将成为楼市回暖持续性的最大考验，如无新的政策利好助力，预计楼市将进入相对平淡的蓄客阶段，而下一轮发力的时点会是在“五一”黄金周前后。

数据：迎来新增供应高峰期 有上行空间

国家统计局公布的2023年1-2月宏观经济和房地产行业数据显示，1-2月全国商品房市场出现点状回暖。2月，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比涨0.3%，是自2021年9月以来涨幅首次转正。价格环比上涨城市也增至55个，创下近两年来新高。广州一二手也终结了长达半年的跌势，开始回涨。

3月“小阳春”行情的热度是否还会延续下去？从供应方面来看，上周广州新增28张预售证，涉及17个楼盘，合计货量4693套，货量环比上涨49.39%。克尔瑞研究中心的统计数据显示，二季度广州新增供应面积同比持平，供应货量预计超3万套。新的供应高峰到来，将会对市场成交给予支撑。一些市场关注的项目，比如湖北联投文津府、越秀滨海花城、新鸿基南站TOD峻銮等项目的亮相上市，也会带动市场热点的形成。

而从成交行情来看，业内认为，春节后广州楼市整体成交的好转主要源于经济形势、政策调整、刚需购房者抓紧低信贷利率窗口期、积压购房需求的集中释放等。从成交热点项目来看，主要是高性价比三房、四房产品，以及优惠降价项目。比如保利和悦滨江，主力总价在三四百万元，还推出首付分期进一步降低入市门槛。

业内人士表示，从市场供求来看，对于广州市场而言，为“五一”小长假冲刺准备的供应高峰期即将到来，短期成交仍有上行空间，但若后续涨价或取消优惠，在无政策利好叠加刺激的情况下，市场或许依然会承压。对于房企来说，基于区域内、板块内“不断分化”的状态，企业在开工进度、拿证速度方面还需抓紧节奏，以期在竞争分化的环境中努力跑赢竞品。

后市：恢复仍脆弱 夯实市场回升基础需三稳

“3月即将过去，4月的成交状态将成为研判楼市走势的关键期。”贝壳研究院广州分院院长李茂喆对记者表示，当下市场其实和去年3月“小阳春”是比较相似的，去年春节后市场也一度表现不错，有“小阳春”迹象，但随后由于多种因素影响市场也并未持续回暖。那今年后续走势会怎样？李茂喆表示，从全年来看，今年市场肯定会比去年好很多，但能好多少第一个考验就在4月，4月房地产市场缺乏营销节点，广州又可能面临持续的雨季，对市场成交会产生比较明显的影响，在这种影响下4月市场表现将是未来市场走势的一个分水岭，若表现平平，则未来市场会在起起伏伏中艰难恢复，若市场依旧不错，将给市场注入信心，带来更好的预期。

从客户成交周期、房源成交周期可以发现，近期市场下降的幅度并不算大，说明需求主要为前期积压的老业主、老客户为主。新增需求不多的情况下，老客户集中释放之后目前市场就出现了一定的回落迹象。当下市场正处于恢复脆弱期，说它恢复，是因为当下市场表现相比去年还是要好出不少，说它脆弱，是因为也能看到一些不确定性，比如市场新增需求、卖一买一需求入市情况等。未来市场是否还会继续回升，要看经济环境是否能促进更多的新增客户入市，二是改善性需求尤其是卖一买一需求后续是否会加快入市等。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇则表示，对于广州而言，政策方面一直保持稳定，虽然LPR、市场房贷利率下调，但对购房成本的下降实质性影响并不大，市场价格走向如何，还需要观察至少一到两个季度。从接下来新上市的项目来看，二季度，市郊区域仍将是供应的主要来源。此外，中心城区如天河、海珠等均有望迎优质供应推盘入市，产品品质、定位都不低，也将会结构性拉升市场成交价格。但是二手房市场价格上扬则还需要更大的动力，比如经济活动因素，对买家预判的影响等。短期内，预计购房者仍将以谨慎态度为主，但长期而言，随着流动人口的迁入，广州住宅市场需求规模有望持续扩大。

业内人士表示，市场当前仍处于十分脆弱的阶段，积压需求释放程度如何，积压需求释放完后需求如何演绎，目前都不确定。要继续夯实市场回升的基础，还需要继续稳预期，在国家稳增长的目标和系列举措下，预计居民的信心和预期会逐步修复；二是继续稳行业，三是继续稳需求，继续出台或者延期需求端宽松措施。

文、图/广州日报·新花城记者：刘丽琴