大区位好，小环境差，“8.5万元/平方米”的丰台青塔值不值？

今年上半年，北京土拍市场进入“快节奏”模式。近日，北京市规自委再次挂牌一批住宅用地，目前来看，6月份将有17宗地块等待买家。

新地块热闹入市的同时，已出让地块的动态同样受到关注。记者近日探访了曾吸引多家房企竞逐的丰台青塔棚改地块。可以看到，临近四环、配套成熟的区位优势下，地块周边环境仍有客观制约。与此同时，8.5万元/平方米的价格，置业者是否愿意买单，还需看最终呈现的产品如何。

区域配套成熟 靠近铁路成明显“槽点”

丰台区青塔街道青塔村棚户区改造项目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地块R2二类居住用地出让时，吸引了17家竞买主体，最终北京建工通过摇号，以上限价格将其摘得，溢价率为15%。

优越的地理位置是这宗地块的明显优势。出让文件显示，地块东至青塔村东路，南至现状住宅、北京市税务学校，西至青塔西路，北至青塔村东路。记者导航至青塔西里，北侧便是地块所在位置，目前地块周边已竖起绿色围挡。

地块北侧临近莲石东路，东侧与南四环直线距离约500米，周边3公里范围内还有小屯路、京港澳高速。轨道交通方面，地块与地铁一号线玉泉路站、五棵松站形成三角关系，且与两站直线距离均不足2公里。此外，地块东侧西侧均设有公交站，日常出行较为便利。

此外，临近海淀区的地理位置，无疑又为地块增加了一重光环，有业内人士评价该地块“身在丰台 魂在海淀”。

其他生活配套方面，青塔地块也可圈可点。翠微百货、五棵松华熙LIVE、北京市十一学校、解放军总医院第一医学中心、天元公园、万丰公园等配套资源都在地块3公里直线范围内。

尽管享受充足的区位优势，聚焦地块周边，却有一些难以规避的问题，其中最明显的“槽点”是临近铁轨。青塔地块与北京西站直线距离约5公里左右，而与莲石东路平行的铁轨，正是在地块北侧。记者在10分钟左右时间内，记录到两列火车经过。这对今后楼盘的隔音措施提出了考验，特别是临近北侧的楼栋。此外，据了解，地块附近区域有飞机低空航道，会受到更多噪音影响。

此外，丰台青塔地块由FT00-0601-0633、FT00-0601-0634两块地组成，两块地之间存在一处相对老旧的小区。今后项目社区如何规划、楼盘如何排布都需要重点考虑。

价格高于周边均价 考验开发商操盘能力

对开发商而言，青塔地块的纯粹性也是其魅力之一。据了解，该地块为纯住宅，无配建，且无自持份额及政府持有份额。

此外，青塔地块成交价为27.485亿元，成交楼面价折合约5.29万/平方米，与8.5万元/平方米的销售指导价之间存在较大价差，开发商能够保有可观的利润空间。

不过，8.5万元/平方米的价格能否吸引置业者买单仍未可知。

目前来看，地块周边新房有北京城建·龙樾天元等项目在售，北京城建·龙樾天元均价约8.5万元/平方米，稍远的北京城建·宸知筑均价7.5万元/平方米，目前在售为125-135平方米的三至四居，华曦府均价约7.5万元/平方米，目前仍有部分现房待售。

二手房方面，安居客网站信息显示，青塔区域二手房价格多在8万元/平方米以下，万科假日风景部分房源单价可达8.4万元/平方米以上，青塔蔚园价格则较低，多在5.3万元/平方米左右。地块往北，玉泉路地铁站周边二手房价也大多低于8万元/平方米。

此外，从更大范围来看，单价8.5万元/平方米的新楼盘，在北京市场也有更多选择，其中不乏海淀区、朝阳区等活力板块的项目。

单从价格来看，新地块并不具备明显优势，不过综合区位等条件，若产品过硬，仍有其不可替代性。这便对开发商的操盘能力提出了更高要求。

根据“北京建工地产”微信公众号在拿下青塔地块后发布的消息，这是其2023年摘得的首个地块。有消息称，北京建工或将在此地块打造三居、四居产品。

作为北京市属企业，北京建工已在多座城市布局房地产项目。聚焦北京市场，其目前主要在售项目有位于房山区的北京建工·揽星宸和怀柔区的北京建工·璟玥林汐。其中，北京建工·揽星宸是房山区首个拿地即开工试点项目，临近地铁房山线苏庄站，周边配套相对齐全，置业者关注度较高。根据“北京建工地产”发布的消息，项目2月25日开盘售出621套，3月位列北京市商品住宅成交套数第一名。

然而，在高端改善市场，北京建工的开发经验并不丰富，特别是独立操盘经验较少。另外，其近两年获取的地块也有一部分为联合拿地，北京建工并未操盘，如位于朝阳区、今年4月份开盘的和光煦境由保利操盘，目前在售的龙湖建工·九里熙宸则由龙湖操盘。

相较于以上项目，可以说，青塔地块是一宗优势与劣势都比较明显的地块，而在这样的地块上做文章，如何“扬长补短”、获得好的市场反馈与较快的去化速度，对开发商来说也是一种考验。无论是在产品的打造，还是市场营销推广等方面，开发商无疑都要具备较强的能力。没有太多高端改善楼盘独立操盘经验的北京建工能否“自证实力”，还需市场的验证。（记者门庭婷）