房屋装修改造不能任性 情形严重要担刑责

  随着社会进步和人们生活水平提高，为了居住更舒适，房屋更美观，很多业主在装修上花费了大量心思。其中不乏一些业主存在误区，认为房屋是个人私有财产，从而忽视了装修安全，装修过程中出现大量拆、改、扩等违法违规行为，从而可能会对房屋结构造成破坏，影响房屋整体安全。

  近日，两则新闻引发公众关注和热议：哈尔滨一租户私拆承重墙，导致该楼栋4层至21层出现不同程度的墙壁开裂情况，200多户居民被紧急疏散无法回家，预估损失高达1.6亿元；无独有偶，广州某小区业主在装修时私拆承重墙，导致楼上房屋地板下沉、墙体开裂……因承重墙引发的事故近期频发，再次敲响关于住宅施工安全的警钟。

  承重墙作为建筑的“生命墙”，私自拆改是否违法？法律后果由谁承担？本文将对相关房屋装修改造相关的法律问题进行普法和解读。

  【新闻事件】

  据媒体报道，广州市白云区某小区一业主装修时私拆承重墙致楼上部分墙体开裂，该事件与哈尔滨居民楼被强砸承重墙致使多楼墙体开裂事件，同样引发各方高度关注。

  据了解，事发小区一位2楼业主此前私自拆除房屋承重结构，破坏承重梁和剪力墙，致使楼上住户部分墙体出现裂缝，部分业主出于安全考虑已暂时搬离。

  事故发生后，业主们曾委托相关房屋鉴定公司，对204室和304室进行房屋安全鉴定。报告显示，204房部分结构梁被拆除，个别剪力墙有开洞及局部拆除现象。两间房的损伤情况均符合“严重损坏”标准。其中，204房结构构件拆除及改造，严重影响该建筑结构的安全。

  今年5月，当地街道办事处发布致业主公开信表示，事发后，住房建设交通局和街道办事处第一时间就此事件进行调处，该区住房建设交通局已就相关情况进行立案查处，并已在4月8日至18日完成了临时加固支撑工程。

  街道办事处还在公开信中表示，经过专家勘察研判，目前建筑物整体结构稳定可控，人员无需转移，但需要尽快开展永久性加固补强施工。目前，已委托广州市多家专业机构，开展安全性鉴定检测和永久性修复加固补强工程的设计和施工。

  【律师普法】

  何为承重墙？如何判断承重墙？

  承重墙，被称为建筑的“生命墙”，指支撑着上部楼层重量的墙体，是支撑建筑的脊梁，也是决定室内安全的一个重要部分。承重墙是经过科学计算的，如果在承重墙上打孔装修，就会影响地基的稳定性。

  承重墙虽然位于业主家中，但其仍属于共有部分，业主对墙体的使用不得破坏其基本功能。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，建筑的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、楼梯、避难层、设备层或者设备间等结构部分应被认定为共有部分。

  如何判断是否为承重墙？业主一般可以通过房屋户型图来查看判断，标注为黑色的墙体都是承重墙。另外，还可以从墙体厚度来判断，非承重墙的厚度较薄，通常只有12厘米左右，而承重墙的墙体一般比较厚，至少都在24厘米以上。此外，从结构类型来看也可以判断，如果是砖混结构的房子，那么所有墙体都属于承重墙；如果是框架结构的墙体，一般只有室外墙属于承重墙体，其他为非承重墙，具体以实际情况为准。

  业主拆除承重墙有哪些法律后果？是否要承担刑事责任？

  私拆承重墙，不仅影响自己所在的房屋，还会影响同一栋楼或者同一单元的其他房屋，还会危及建筑物整体性、抗震性和结构安全性，并给整幢楼房造成安全隐患，行为人因此可能会受到行政处罚、民事赔偿乃至刑事惩罚。

  从《民法典》规定来看，如果确有私拆承重墙或者其他违法装修的行为，无论是业主大会、业主委员会，还是被侵权的当事人或者利害关系人，都可以对此行径主张相应权利。民事救济途径包括要求停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。其中，赔偿的损失包括房屋鉴定费、加固设计费、加固费以及房屋价值降低的损失。

  从行政角度来看，私拆承重墙违反了《建设工程质量管理条例》第69条规定，涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工的，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款；房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。

  从刑事责任角度来说，私自拆除承重墙的行为让楼房变危楼，危害公共安全，涉嫌构成以危险方法危害公共安全罪。

  法条链接：

  我国《建筑法》第70条规定，违反本法规定，涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程擅自施工的，责令改正，处以罚款；造成损失的，承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

  《刑法》第115条规定，以其他危险方法致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。过失犯前款罪的，处三年以上七年以下有期徒刑；情节较轻的，处三年以下有期徒刑或者拘役。

  如果是装修公司施工过程中非法施工，或者误导业主制订非法施工方案，装修公司要承担怎样的责任？

  装修公司作为专业装饰装修企业，应确保装修行为合法，即便拆改承重墙的方案系经业主同意的，未经法定流程，亦不得私自拆改，否则应就其过错行为承担相应的赔偿责任。

  对于承担连带责任的装修人和装修公司，受损居民有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。对于装修人和装修公司的责任份额，根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。

  若明知或应当知道甚至误导业主制定非法施工方案，造成严重后果的，装修公司和相关责任人可能还要承担相应的刑事责任。

  法条链接：

  《民法典》第1165条规定：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

  《住宅室内装饰装修管理办法》第33条规定，因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。

  物业公司需要对业主违法拆改装修承担责任吗？

  物业服务公司接受业主大会的聘请，收取物业服务费，应当按物业服务合同约定及法律规定履行相应义务。物业公司是否需要承担责任，需看物业公司在业主装修前，装修中有无履行提示、巡查、制止和报告等监管责任。若物业公司未尽到提示和制止义务，应当对违法装修人造成的损失，承担一定的赔偿责任，造成特别严重后果的，同样可能面临刑事处罚。

  物业公司有义务向业主提示合理的注意事项，如业主在装修过程中装修用料的放置、装修时间的限制、装修内容的限制等事项，包括禁止行为和相关注意事项向业主作出提示，从而尽可能避免业主在装饰装修的过程中对建筑物尤其是建筑物的共有部分造成损害。如果物业公司未尽提示义务，由此造成装修业主损害其他业主利益，或造成他人损失的，物业公司将承担一定比例的责任。

  法条链接：

  《民法典》第945条规定，物业公司作为小区的管理人，对于业主装修行为、装修现场负有检查义务。发现违规行为负有制止，和向有关部门报告义务。

  《北京市物业管理条例》第79条规定，业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，与物业服务人签订装饰装修服务协议，并配合其进行必要的现场检查。协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运要求以及费用、施工时间等内容。业主或者物业使用人未签订装饰装修服务协议，或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务人应当及时劝阻；拒不改正的，物业服务人应当及时向有关主管部门报告。

  如果业主出售房屋时隐瞒了承重墙被破坏的情况，需要承担责任吗？

  业主出售房屋时，如果隐瞒了承重墙被破坏的情况，在法律上属于违反了诚实信用原则，售房人依法应该承担违约责任。

  诚实信用原则是《民法》中最重要的基本原则之一，适用于民法的整个领域，民事主体行使任何民事权利、履行任何民事义务，都应当遵守这一原则。诚实信用原则要求秉持诚实，恪守承诺，这是维护正常的市场秩序的前提和基础。

  法条链接：

  《民法典》第7条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第509条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

  文/高瑜(北京中征律师事务所律师)