房产登记中“按份共有”和“共同共有”有何区别？

今年4月25日，我国全面实现不动产登记，这是国家有关部门经过多年努力取得的成果，其中，房产登记是大众关注的焦点。

当你需要与他人共有房产时，选择何种共有方式能够更好地保护自己的利益？房产登记中按份共有和共同共有何区别？

房产的共有类型及依据

根据法律规定，不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

按份共有，主要体现的是当事人的意思自治，双方可以自行约定对房产各占多少份额。按份共有人对共有的房产按照其份额享有所有权。对房产份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

共同共有则需要以共同关系为前提。共同共有的形式主要包括以下三种：夫妻财产共同共有、家庭财产共同共有、遗产分割前共同共有。共同共有人对共有的房产共同享有所有权。

不同共有关系下的房产处置

出售、改装、拆迁等情况：属于处分共有物、重大修缮和性质、用途变更。共有人事先有约定的，按约定。没有约定的，按份共有的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意；共同共有的，应当经全体共同共有人同意。

分家分产情况：属于分割共有物，共有人约定不得分割共有的房产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割；共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时才可以请求分割。

共有基础丧失是指共有关系难以延续，例如离婚、死亡等情形。

重大理由是指共有关系对抗其他重要利益或公序良俗。例如民法典第一千零六十六条规定，婚姻存续期间，有下列情形之一的，夫妻一方可以向人民法院请求分割共同财产：

（一）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为；

（二）一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费。

上述规定就是在不离婚的前提下，夫妻一方要求分割共同财产。

因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

（三）处分房产中属于自己的份额。

按份共有：按份共有人可以转让其享有的共有房产中自己的份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

共同共有：共同共有关系存续期间，无法直接确定各共同共有人的份额，单个共同共有人理论上无法向第三人转让。

房产之债如何处理？

（一）对外关系

因共有的房产产生的债权债务，例如房贷、租金等，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。

（二）对内关系

按份共有：除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

共同共有：共同共有人共同享有债权、承担债务。

按份共有依据约定或实际出资成立，房产份额分割明确，按份享有权利、承担义务，可以产生合理预期。

共同共有依据共同关系而产生，共同共有人对共有房产享有连带权利，承担连带义务。在共同关系存续期间，共同共有人对整体房产享有共有权，却无法认定各自份额的所有权。当共同关系结束时，共有继承丧失，共有财产才能被分割，除非有其他重大理由，分割后的房产形成按份额的单独所有权。

（雷春波 徐娟 作者系上海家与家律师事务所律师）