上半年先扬后抑 下半年加力预期渐强

  近日，克而瑞2023年上半年中国房地产总结与展望报告出炉，时下中国房地产正在经历什么？发生了哪些转变？克而瑞研究中心分析师从政策类、行业类、城市类、产品类等多元角度做了全面总结与分析，并对下半年中国房地产的未来发展进行了展望。

  政策篇：上半年定力稳刺激弱，下半年加力预期渐强

  上半年，中央积极表态房地产以引导市场预期修复，优化集中供地等制度以适应当前市场环境，金融层面降准降息稳经济，房地产供需两端均受益，政策支持居民信贷及房企融资但效果不彰。全国117个市二季度以来政策力度、频次双减，多次调整限制政策实施范围。二手房“带押过户”全面推进，但基于五方面共性原因，落地执行效果不及预期。

  展望下半年，预计稳增长政策将接续加码，降息拉开新一轮货币宽松序幕，财政支持也将协同发力。而房地产政策方面，克而瑞认为中央层面仍将保持一定战略定力，以防市场出现“大起大落”。地方政策持续放松，考虑到核心城市政策工具更充足、松绑的余量更足，且复苏动能也在转弱，内部存在分化行情，地方松绑主力军或由弱二线和三、四线城市转为核心一、二线城市。

  行业篇：上半年先扬后抑，三季度销售投资将持续承压

  纵观上半年，国民经济修复与房地产行业复苏呈现高度一致性。一季度在疫情积压需求释放、政策整体偏松推动下，经济企稳回升，房地产行业也迎来了一波“小阳春”。但整体来看，无论是经济抑或是房地产，复苏基础并不牢靠。

  突出表现在二季度，经济在信贷投放衰落、政策支持力度减弱后，虽延续恢复态势，但主要指标1—5月增速均有所回落，金融数据回落得更为显著，社融、信贷、M2等连续两个月低于市场预期。房地产层面，二季度未能延续回暖趋势，增长动能衰退，居民购房预期走低，房地产开发投资、新开工等持续承压。

  土地投资篇：成交量跌价涨，下半年边际改善但压力犹存

  受预供地新规影响，2023年上半年实际入市地块数量大幅减少。在2022年基期土拍本已经降至低位的水平上，2023年上半年土地成交规模同比进一步下降25%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。各能级城市表现基本一致，其中一线城市上半年土地成交量降幅最大。

  市场热度方面，受重点城市优质地块供应占比提升的影响，2023年上半年热度明显回升，整体溢价率增至6.4%，较2022年同期上升了4.4个百分点。房企投资层面同样“冰火两重天”，整体投资意愿仍保持在低位，但规模化的央国企和财务稳健的民企在核心城市积极“抢地”。

  城市篇：上半年点状复苏后再度回落，三季度或将低位持稳

  回顾上半年，整体楼市在2—3月点状复苏后，4—6月再度回落。一方面新房供应节制，绝对量规模仅能与去年同期持平。另一方面，伴随着刚需、刚改需求阶段性释放完毕，改善接棒，对成交支撑作用略显不足，即便前期热点恒热的北京、上海、杭州、成都、合肥等也在近期出现需求疲软迹象，部分项目来访、认购出现了下滑；而二手房市场韧性更强，整体成交表现优于新房，根本原因在于二手房市场全面承接刚需，业主调低预期，以降价撬动成交量。

  预判三季度，克而瑞研究中心认为，筑底行情还将延续，“以销定产”模式之下，核心一、二线新房供给尚有放量空间；而成交大概率延续低位波动，环比小幅回落；而累计同比增幅或将持续收窄，很有可能在年末之前转负。各城市分化行情预期延续，热点城市和热点项目个数减少，北京、上海、杭州、成都等伴随着改善项目集中入市，客户难免分流。市场基本面尚佳的广州、南京、苏州、武汉等，若改善盘能加强供应，刚需盘能维持低价策略，成交仍有小幅放量空间。内陆弱二、三线城市诸如郑州、天津、昆明等，刚需购买力严重受限，三季度还将延续筑底行情。

  产品篇：“优居”需求持续升温，人居产品精益求精

  今年上半年，房地产市场仍处于深度调整期，住宅产品也在同质化中寻找突破口。产品“内卷”的背景下，优质房企仍继续坚持创新与变革、不断修炼“内功”，以期在行业大考中能够行稳致远。

  居住品质升级带来的用户需求转型，房企不但在变化中积极挖掘新特色，也持续从酒店等公共建筑设计中汲取灵感。未来，房企将继续聚焦产品细化、服务升级方面的共融，也将继续关注与客户精神层面的共鸣，让产品创新成为行业新常态。目前，产品成交结构以舒适性需求提升为主，面积、户型需求均有扩大趋势。

  （来源：克而瑞研究中心 游媚媚整理）