多重政策工具作用 房产市场迎来更理性务实的购房人

  地段不再万能，品质才是王道

  根据国家统计局数据，南京、无锡的新房价格在分别持续了4个月、3个月环比上涨之后，5月份出现环比下降。这两个城市的二手房价格，4月、5月也环比下降。整体看，江苏房地产市场二季度没有维持上行态势。

  继6月20日央行下调LPR、贷款利率迎来新低后，7月10日，国家再次出台金融支持楼市政策：中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》。然而记者发现，当前市场环境下，有一些热销盘再现买房摇号、低中签率、开盘即售罄的景象，也有些热门板块出现滞销盘。当下楼市发生了什么变化？哪些房子受购房人青睐？房企如何应对？记者进行了调查。

  同区域楼盘“冰火两重天”

  在南京市，建邺区河西南区域是购房人心目中的热门板块，新房上市总会引发关注，开盘摇号屡见不鲜。但今年这里的新房似乎不那么好卖了。

  该区域一家楼盘自去年12月开盘以来成交冷淡，至今去化不足三成。南京市房地产新媒体专委会副主任马乐乐说，购房者对品质、户型、性价比有清晰的判断，这家楼盘的品质和价格不足以打动购房者。

  4月，该区域另一家楼盘开始蓄客，记者进入其客户群。在群里，大家纷纷表示出对该楼盘较高的期待，原因是该开发商以往的住宅产品口碑较好，且该楼盘总楼层低、得房率高。5月初，该楼盘开放样板间和小区实景后，看房者络绎不绝，销售员每天应接不暇。但是，购房群里不少人看完样板房后态度发生转变，有人表示“没看中，再等等其他楼盘吧”。

  5月23日该楼盘开盘，根据南京网上房地产数据，截至6月19日去化率仅为16%。这个销售业绩与开发商期待的“大卖”相距甚远。有消息称该楼盘“砸除样板间，全面升级装修标准”，已购房业主可享受免费的精装修升级。

  一位业内人士告诉记者，此前存在开发商在业主要求下升级部分装修材料的现象，但主动砸掉样板间全面升级精装修标准实属罕见。他感慨：“这家楼盘的产品品质在该区域也算中上水平，但在如今的市场行情下，想打动客户，中上水准显然不够。”

  今年，在河西南板块，一家地产公司推出的新楼盘，3次开盘3次全部卖光。同一区域的楼盘销售情况为何出现“冰火两重天”？担任多家房企顾问的汪明宇说：“房子是大宗消费，关系全家人今后相当长一段时间的生活品质，也关乎家庭资产的保值。在‘房住不炒’的当下，购房人对楼盘品质有了更高要求。”金基集团南京城市公司设计总监徐夏颇有感触：“在当前市场环境下，开发商更需要拿出有诚意的产品。”

  “更用心”打动“更挑剔”的客户

  在不温不火的楼市整体行情下，今年以来，南京和苏州也都出现了低中签率的摇号“网红盘”。

  5月初，南京市秦淮区大校场板块，伟星誉璟府首次开盘，166套房源吸引840组买房人报名；5月中旬，建邺区河西南板块，中宁府54套房源吸引371组买房人报名；5月下旬，栖霞区仙林板块，美都星屿熹186套房源吸引425组买房人报名……

  在苏州，位于苏州工业园区的万科朗拾，从2022年底至今开盘3次，再现“千人摇号”现象，首次开盘时普通购房者中签率15%，第二次、第三次开盘，普通购房者中签率仅为4%。

  记者注意到，往年“摇号盘”的特点往往是，价格相比同区域二手房有“倒挂”。而今年“摇号盘”却不具备这个特点，甚至比同区域二手房售价更高。汪明宇告诉记者，以前“倒挂盘”是由于在土地出让时对其售价进行限制，而现在取消了这一限制。例如建邺区G29地块，由于地块不限价，开发商拥有更广阔的操作空间，可以将产品品质做得更好，售价也更高。与之类似的还有G70地块，开发商将其打造成精品住宅产品，在户型、科技系统、小区环境、物业服务方面均有所创新。

  购房者更“挑剔”，需要企业更用心。在南京市秦淮区南部新城一家售楼处，看房的汪女士告诉记者，她看了十几个新楼盘和二手房，其中一家楼盘自称豪宅，装修材料均为一线品牌，“但仅仅是大牌堆砌，从细节看并不用心。大横厅不实用，还导致朝南卧室少了一间。‘窗墙比’确实高，可是窗户位置不好，床和家具不好摆放。”像汪女士这样的购房者不在少数。汪明宇认为，随着房地产市场的发展，客户越来越专业，也越来越挑剔，不用心提升产品品质的楼盘自然难以俘获人心。

  专注产品品质，才能行稳致远

  记者注意到，万科“朗拾系”楼盘今年3月在南京创下14.98%的摇号中签率。该楼盘位于南京市雨花台区的小行板块，该板块并非传统的“热门板块”。南京万科企业有限公司产品策略和规划设计部设计总监金宏告诉记者，当初拿到这块地时，团队认为这块地的条件和地段并不具备太多优势，所以只有铆足劲，通过提升产品品质把这个盘“打红”。“我们做了大量调研，认为我们的目标客户主要是处于事业上升期、工作十分忙碌的年轻人，于是我们给产品确定‘回家就像度假’的主基调，让客户回到家后能从紧张的工作中放松下来。”

  对于市场上销售不畅的楼盘，南京房地产业协会副秘书长张辉认为，主因是品质和价格不匹配。此前，楼市过热，开发商精雕细琢做产品的动力没有这么强，如今市场明显转向，各楼盘的销售面临着竞争和压力，质优才能获得市场认可、赢得客户信任。越来越多房企意识到这一点，所以才会出现业内“卷”品质的现象。

  金宏表示，前几年房地产市场的热度掩盖了部分楼盘产品质量的不足，对行业健康发展不利，如今品质“卷起来”是好事，专注品质的房企才能行稳致远。（刘 霞）