房企加力推货 超八成在中心城区

  近一周，房地产市场迎来一系列重磅政策，继7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”及住建部表态进一步落实好各项政策措施后，一线城市密集表态。而国家发展改革委发布《关于恢复和扩大消费的措施》，在稳定大宗消费方面提出，支持刚性和改善性住房需求，扩大保障性租赁住房供给以及推进城中村改造等促进房地产消费相关措施。

  政策面向好，资本市场持续走强，一二手房地产市场买卖双方的心态也在发生变化。据机构统计，8月广州将有近20个项目推新，主要以中心城区改善型项目为主。而二手市场，在等待具体政策措施落地的时间里，业主和买家的心态正持续分化。

  一手楼市场 预售证批复节奏加快 主推中心城区改善项目

  在持续不断的政策利好带动下，广州一手市场上，预售证批复节奏加快，同时项目推货力度加大，市场开始活跃，据阳光家缘成交数据显示，时隔三周一手网签重上1000套。

  耀胜新世界项目、新世界凯粤湾有关负责人对记者表示，上周末客户到访明显增多；也有项目负责人表示，目前到访人气没有太大起色，不过销售人员的积极性和信心明显提升。可以看到，从7月末，房企推新积极性就明显提高，其中超八成新货来自中心城区。上周全市有5盘推新，总计超800套单位入市，环比翻倍，新货量处于近两个月高位。从销售情况来看，中心区4盘销售行情良好，比如珠江花城加推去化近7成。合富研究院数据显示，黄埔主力项目来访及成交环比升三到四成。

  而据中地行不完全统计，广州8月预计17个项目有动作，市区新盘集体开盘或开放。比较值得关注的是市区新盘。缺货已久的越秀区，继城投东园公馆入市后，还将迎来新盘的加入，万科璟秀府、广信资产包中的一个项目即将面世。另外，天河中建·天河精诚壹号规划了10栋住宅的78㎡~140㎡三至五房产品，目前已开放临时展厅，预计在8月开放售楼部。刚拿地的华润吉山仓项目也将在8月开放展厅，预计主推面积段为80㎡~143㎡三至四房。荔湾羊城食品厂项目，地块由武汉地产于4月摇号竞得，将与保利合作开发，预计最快8月开放销售中心。可以看到，中心城区的改善型项目已经开始做足准备，而目前在推项目也依然保持各种优惠和促销手段。

  二手楼市场 业主心态分化 反价只是个别现象

  在二手楼市场，根据广州市房地产中介协会发布的数据，7月，广州市二手住宅网签宗数、面积分别为8096宗和81.12万平方米，环比下降2.36%和2.81%。虽然7月全市整体网签环比仍小幅下降，但宗数稳定在8000以上。而且近期利好信号密集释放，楼市政策面持续向好，有望提振客户的入市信心，从而促进市场活跃度提升。在此背景下，广州8月经理人指数环比增长5.73个百分点至40.12（前值34.39），终结了连续多月的下降势头。

  “政策还没有具体落地，而且政策公布的时间尚短，市场还需要时间消化。”有中介负责人对记者表示。也有中介表示，确实观察到个别业主有反价情况，急售的业主不多，三四五月消耗完一轮后，现在大部分业主和客户都是观望状态偏多。

  合富研究院高级分析师梁燕明则表示，现在不少业主期待新的政策落地，因此在报价上就会出现变化。近日，天河东有豪宅成交单价再回几年前的“9字头”，目前区域主要成交价在“7字头”。这是因为业主提出“各付各税”，承担了较高的税费，其实买家付出的购置价格与区域整体成交价相差不大。“所以，近期的二手市场更适合用‘博弈’来形容。买卖双方心态持续分化，大家的预期出现分化，因此对市场走向判断也出现分化。对市场的影响，还需待具体细则落地，才可见分晓。”

  专家观点  短期市场将得到改善

  对于后市走向，中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示，尤其是8月1日晚上，央行表示将指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，要继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行。短期市场预期将得到一定改善。若较大力度的支持政策能够尽快落地，未来楼市调控政策的优化空间将进一步打开。

  值得期待的是下调房贷利率和降低首付，这将是降低居民购房门槛和购房成本的重要举措。根据监测，7月重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点。而与之形成对比的是，2022年以来，5年期以上LPR仅下调了45个基点，也就是说存量房贷利率随LPR下调点数远小于新购房贷利率。

  在7月14日央行表示，“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是用新发放贷款置换原来的存量贷款。”这意味着，央行将允许转按揭，可以按照当前的利率申请新的房贷，归还原来的贷款。如果原先贷款的银行拒绝降息，可以去别的银行新贷款，置换原来的贷款。预计未来将有商业银行逐步落地相关政策。

  对于商业银行而言，居民住房贷款是优质资产，若有银行开始降低存量房贷利率，或通过转按揭方式争取客户，那么也将推动更多银行采取相关举措。（刘丽琴）