8月北京二手房“筑底盘整” 利好政策有望加快市场复苏

  提到二手房，现在普遍会想到两个字“难卖”。

  根据北京住建委官网数据统计，7月份北京二手房网签9718套，环比上月下降16.3%，再一次跌破业内认为的二手房市场枯荣线(月成交1.2万套)。这也是今年二手房成交量自4月份开始连续4个月下滑，和3月份相比下降56.2%，整体市场热度不高。

  不过，由于近期连续吹风释放利好政策，二手房市场似乎也会迎来转机。

  8月成交依然不见起色

  近日，北京青年报记者实地走访北京二手房市场发现，北京二手房市场仍处于观望中。不过，价格出现了一定松动，不少房源相比年内高点降低10%左右，但仍然未能明显拉动成交量反弹。

  从目前的成交数据看，8月二手房成交可能依旧在1万套左右。数据显示8月1日-6日，北京二手房网签1431套，平均每天成交238.5套，而7月份的平均每日签约套数为313.5套。虽然月初效应会导致网签走低，但和7月的第一周比，7月第一周有两个工作日超400套+、有三个工作日的网签都大于8月第一周的。如果照这个惯性下去，北京楼市的成交还将处于万套以下的低谷。

  “最近几个月成交量一直处于低位，看房的人也比较少，一些挂牌很久的房源，我们都劝业主适当调整价格。”位于西城区德胜附近的一家二手房中介门店工作人员告诉北青报记者，眼下的行情像极了去年底到今年3月的情况。购房人信心不足，虽然有政策暖风的预期，但真正能成交的房源，还是需要在性价比上更为突出。

  麦田分析师表示，7月下旬，针对房地产市场的利好信号频频释放，虽然具体政策尚未落地，但市场信心有所提振。7月最后一周，带看量出现比较明显的增长，不过成交量还未有明显变化。

  挂牌量下跌 改善房源成交占比下降

  根据麦田房产监测数据显示，和6月相比，7月二手房挂牌量出现下降，环比上月下降1.28%。7月挂牌量下降，主要有两个原因：一是7月新增房源量减少，和前几个月相比下滑明显；二是当前市场成交周期拉长、价格达不到预期，部分业主下架房源或者由售转租。

  虽然在售房源总量近几个月连续上涨的势头中断，但由于成交量下行，买方仍然占据议价优势。和上月相比，7月份议价空间扩大0.54个百分点，为年内最大，和今年2月份相比，扩大2.18个百分点。

  从各区域市场表现看，和2、3月相比，北京几乎所有的区域二手房成交量都出现了明显下滑，一些区域下滑甚至超过50%。从麦田业务覆盖的区域来看，和3月相比，万柳、北苑、亚运村小营等区域成交下降比较明显。

  7月份，像回龙观、天通苑等刚需比较集中的板块成交量依旧排名前列，而像万柳、望京等改善区域的成交排名则出现明显下滑。一是优质板块的业主价格预期相对更坚挺，买卖双方价格预期差距大；二是在下行市场中，成交变慢后，很多需要“先卖后买”的客户因手中房子成交周期拉长而导致换房需求延缓，使得市场改善需求受到抑制。

  体现在成交上，就是当前北京市场总价1000万以上的改善房源成交占比和前几个月相比有所下降，而600万以下的刚需房源成交占比在上升。

  未来走势：利好政策预期或加快市场复苏

  进入7月下旬之后，楼市重磅消息频发，多部门对房地产密集表态，不断释放积极政策信号。

  第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想表示，未来北京二手房的走势与变化主要还是集中于需求端，需求端的强度和信心将决定未来市场的走势。目前看来，购房者对宏观经济信心不足、对个人收入预期不足、对楼市前景的看法、对房价涨跌的博弈、对利好政策的期待，都让买房这件大事的决策过程更长、也更加谨慎。此外，北京楼市严格的限购政策也一定程度上抑制了刚需及改善需求的释放，如何通过精准调整刺激住房消费，将成为未来北京楼就是能否收获新活力的关键。

  当前市场正处于“筑底盘整”期。李想表示，北京在一线城市中执行最严格的房地产调控，因此在限购、限贷、首付比例等方面仍有较大调整空间。如果没有重大的优化政策，8月份二手房成交量则可能继续探底，或在底部徘徊，下半年二手房市场恢复仍将面临诸多阻隔。如果有实质性利好政策出台，且具有一定的执行力度，则有望加速市场复苏的过程。

  文/本报记者 李桁