房地产板块曝在“聚光灯”下 主题基金何去何从

  近日个别房地产巨头被债务违约、财报亏损及监管调查等负面消息缠身，将房地产板块推至市场讨论的“聚光灯”下。公开数据显示，截至最新一个交易日，中证全指房地产指数在年内已下跌5.73%，相关主题基金的年内甚至中长期表现也难言乐观。有观点认为，市场关于房地产相关政策预期已较为充分，利好或已逐步消化在行情中。但也有业内人士指出，在政策利好的背景下，房地产行业或会迎来比较明显的拐点，预计下半年的政策力度会进一步加大。

  板块表现欠佳  近期，有关房地产巨头碧桂园控股有限公司(以下简称“碧桂园”，港交所简称“碧桂园控股”)的动向可谓不少。此前，碧桂园宣布，根据深交所相关规定，经公司申请，11只公司债券自8月14日起开始停牌，复牌时间另行确定。据公开数据测算，这几只债券总额超过160亿元。就在一周前，也有市场消息称，碧桂园仍未支付应于8月7日支付的两笔美元债的票息，彼时，公司方面回应媒体称有30天宽限期，正优化资金安排。

  值得一提的是，8月10日，碧桂园控股于港交所发布公告称，由于房地产行业销售下行的影响以及外汇波动造成预期净汇兑损失，上半年净亏损约人民币450亿-550亿元。8月11日，碧桂园发布管理层致歉文章称，当前正承受阶段性的流动压力。同时表示，公司面临自创办以来的最大困难。除上述情况，另一家房地产巨头万达集团多名高管被警方带走调查的消息也让市场不禁担心房地产板块后续表现是否会受影响。

  同花顺iFinD数据，截至8月11日收盘，中证全指房地产指数报收3816.68点，跌0.46%，若从年内涨幅来看，该指数已下跌5.73%。

  房地产主题基金方面，均为跟踪相关房地产、地产指数的被动型指数基金。数据显示，截至8月13日，共有13只房地产主题基金(份额分开计算，下同)，相关产品今年以来的收益率均告负，平均收益率为-5.62%，其中招商沪深300地产等权重指数基金A/C份额的跌幅最大，分别为-9.77%、-9.82%。

  若拉长时间至近一年、近三年，甚至近五年来看，可取得相关数据的产品收益率也均现亏损。其中，截至8月13日，招商沪深300地产等权重指数基金A、南方中证全指房地产ETF近三年分别亏损37.95%、30.87%；近五年，上述产品也分别亏损7.87%、10.69%。

  后市观点现分歧

  7月以来，人民银行、金融监管总局等机构连续释放利好消息，房地产融资政策维持宽松。近期相关部门的密集发声，也带动了房地产市场预期和信心的修复。

  但有观点认为，受前述相关企业的负面消息影响，房地产板块或进一步承压。长城基金指出，企业债务违约、监管调查及财报亏损等问题频发，地产链整体承压进一步压制市场预期及A股表现。此外，市场关于房地产相关政策预期已较为充分，利好或已逐步消化在行情中。

  而在部分业内人士看来，在政策调整背景下，房地产行业或会迎来较为明显的拐点。富达基金基金经理周文群表示，长远来看，房地产作为经济增长主要驱动力的时代可能已经是过去时，但无论是直接或间接，房地产对经济仍有很大影响，中央政治局会议中强调的供需关系、适时的政策调整，起到了大大增强市场信心的作用。

  “因此在这一环境下，我认为房地产行业或会迎来比较明显的拐点，头部建材企业会迎来行业集中度提升。在过去两年行业较为低迷的时期，可以看到很多高质量企业仍然做到了持续扩张，因此将继续呈现‘强者恒强’的格局，所以建材以及地产链相关的一系列板块仍会是我持续关注的领域。”周文群说道。

  8月9日，中指研究院最新发布的《中国房地产企业融资监测月报》显示，在政策利好作用下，7月房地产企业融资总额环比增加，房地产行业信用债融资515.5亿元，同比微增0.4%，环比增长54.9%；信托融资29.7亿元，同比下降54.9%，环比上升133%。

  先锋领航预计，中国未来仍将采取相对温和的刺激性政策，包括增加政策性银行对高端制造业和绿色产业的融资规模，适度下调政策利率10-20个基点，以及进一步放宽住房购买限制。同时，市场期待更多积极促进家庭消费措施的出台，特别是有针对性的贷款流向房地产行业。

  前海开源基金首席经济学家杨德龙也认为，由于上半年经济增速放缓、就业率下降、房地产市场成交遇冷，下半年政策的力度预计会进一步加大，推动经济回升，当前正是全年经济的一个拐点。