万科郁亮说，房地产市场已超跌，这意味着什么？何时回归正常？

  文/庞无忌

  房地产业巨头万科董事会主席郁亮在8月31日举办的2023年万科中期业绩推介会上提出对当下市场的判断：从住宅新开工面积等指标来看，当下楼市已现超跌。当前政策已在发力，希望已出台的政策尽快落地实施，推动市场恢复到健康合理水平。

  楼市已现超跌

  郁亮表示，眼下中国楼市处于“胶着”状况，地产销售低迷已经持续一段时间，市场情绪受到一定影响，因此容易做出过度反应。他分享了一组行业数据——全国住宅新开工面积2021年、2022年分别下降约11%和约40%，今年1-7月继续下降25%。

  “按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模水平。”郁亮说，当前中国城镇人口9.2亿人，今年预计新开工水平折算成人均面积只有0.7平方米。而美国1960年城镇化率达到70%，此后20年，人均新开工面积平均为1平方米，好的年份能达到1.2平方米以上。

  郁亮认为，目前中国城镇化率为65%，到2030年预计达到70%，城镇人口增加至9.8亿人左右。按经验建设水平保守估计，未来每年10亿至12亿平方米的新开工面积是有保障的。

  前几天，瑞银首席中国经济学家汪涛也提及这一问题。她认为，目前房屋新开工数据已出现超跌，之后还有反弹的空间。长期来看楼市黄金时代已经过去。

  近两日，广州、深圳、中山先后落地“认房不认贷”，近期也有多家银行释放关于存量房贷利率下调的积极信号。郁亮指出，希望已出台的政策尽快落地实施，推动市场恢复到健康合理水平。

  他认为，在各方面共同努力下，随着经济运行持续好转，对未来的预期逐步稳定，市场会回到正常的建设水平。

  楼市“向阳”一面

  郁亮说：“从常识来看，有‘背阴’的一面，就一定有‘向阳’的一面，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会出现。”

  有韧性，是指一个地区只要人口在持续增长，绝对的供给过剩就不会出现。

  他举例称，伦敦虽城市已发展数百年，但如今的新开工规模仍较30年前翻近一倍。日本住房新开工规模从最高峰至今，整体大概减少了52%，但东京都23个区只下降了21%，而其中核心6区，同一时间段反而增长了23%。这是因为人口会不断向能够创造就业的城市集中。在这些城市里，人口一开始是向郊区分散，此后又会向中心聚集。即便完全成熟之后，中心城区仍然会出现大量城市更新项目，以提升传统地区的发展活力，满足职住平衡的需求。

  有新的业务机会，是指新发展模式带来的改变。过去，万科从以开发业务为主，转向了开发经营服务并重。今天，即使是传统的开发业务，内容、模式也可能出现变化，商品住宅将在满足改善性需求中挑大梁，城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营也将是未来重要的业务领域。

  2023年上半年，万科实现营业收入2008.9亿元，同比下降2.9%。归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，同比下降19.4%。

  万科总裁兼首席执行官祝九胜称，如今市场供需整体格局发生根本性的变化，过往靠高杠杆的模式难以为继，企业经营模式会发生深刻变化。但他指出，长期来看，房地产是国民经济的重要行业，总归会回到正常的发展轨道。“长期来看，我们有信心扛得住挑战，等得到春天。”