存量首套房贷利率批量下调 体现“能调尽调 一调到底”思路

  工商银行、农业银行、中国银行、建设银行率先发布存量首套住房贷款利率调整公告

  存量首套房贷利率25日起批量下调

  9月7日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行率先发布存量首套住房贷款利率调整的公告，并将调整范围、规则、方式和相关安排均详细列出。

  根据各家银行公告显示，2023年8月31日(含当日)前，银行已发放和已签订合同但尚未发放的商业性个人住房贷款，可调整的范围还应满足两个条件之一：个人住房贷款发放时套数性质为首套住房贷款；个人住房贷款发放时套数性质为二套住房贷款及以上，但当前已符合所在城市首套住房贷款政策。

  在调整规则方面，国有银行保持了基本一致，即按照不同时间划分，最低可调至当时全国房贷利率下限。不过，若所在地区下限高于全国房贷，则按地方下限执行；若贷款利率低于全国或地方下限则不调整。

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  固定利率客户需先转为LPR利率

  根据各家银行调整规则显示，四家国有银行均将符合要求的存量房贷利率调整，按照贷款发放时间进行了划分。

  其中，2019年10月7日(含当日)之前发放的贷款，且已经按照人民银行相关规定转为LPR(贷款市场报价利率)加点方式计算的存量房贷利率，最低可按照高于5年期以上“LPR+0”标准调整；2019年10月8日(含当日)至2022年5月14日(含当日)发放的贷款，最低可按照高于5年期以上“LPR+0”标准调整；而2022年5月15日(含当日)之后发放的贷款，则可按照“LPR-20BP”(20BP是0.2%)的标准执行。

  值得注意的是，各家银行均表示，如当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限。同时，如贷款利率低于全国下限则此次不调整。

  针对在2019年10月前后未从固定利率调整为LPR利率的存量房贷客户，中国银行指出，应先按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率(LPR)定价的浮动利率贷款，再进行存量房贷利率调整。

  农业银行亦指出，对当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准且需进行定价基准转换的客户，需在提出首套认定申请时一并申请定价基准转换，认定通过的，利率定价基准转换与贷款利率水平调整同步进行。按照人民银行2019年第30号公告相关要求，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

  此外，对于有不良类贷款的客户，上述银行均指出，不良个人住房贷款暂不进行利率调整，但待客户归还拖欠本金及利息、贷款状态恢复正常后，再进行存量房贷利率调整。同时，个人住房公积金贷款(含组合贷中公积金贷款部分)、个人商业用房贷款(含商住两用房)等均不属于此次调整范围。

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  银行将开通线上线下申请和查询通道

  这四家银行在公告中均指出，银行将从今年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。银行届时均将开通线上线下申请和查询的通道。

  在调整方式上，按照人民银行公告要求，客户可通过变更合同约定的利率水平或新发放贷款置换的方式进行利率调整。但基于为客户提供高效便捷金融服务的原则，尽力减少客户调整成本，这四家银行均表示，将主要采用变更合同约定利率水平的方式。批量调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

  在集中调整之后，此次未调整但符合调整要求的客户仍可自主向银行申请调整。

  工商银行指出，“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，可于2023年9月25日起向该行提出申请。其中，2023年10月22日(含当日)前完成申请的，该行将于2023年10月25日对审核通过的业务进行集中统一利率调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

  工商银行还表示，2023年10月22日后申请利率调整的客户，包括新增“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，可继续向该行提出申请。该行将逐笔进行人工审核，审批通过后次日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

  农行则指出，经查询不在调整范围，但当前实际住房情况已经符合房屋所在城市首套住房标准的客户，可于2023年9月25日(含)至2023年10月22日(含)，登录农行掌上银行，自助发起首套住房利率标准认定申请，线上提交贷款经办行认可的承诺书、家庭住房套数查询结果等相关证明材料(具体材料清单将于近期发布，敬请关注)。

  “客户也可线下向贷款经办行提出申请办理并提交材料。”农行表示，经认定符合《通知》条件的，将于2023年10月25日起进行批量调整。2023年10月23日(含)后提出申请的，农行将在10个工作日内完成认定，对符合《通知》条件的，及时予以调整。客户可在该行掌上银行或贷款经办行查询进度。

  此外，多家银行还提示，在为客户办理存量首套个人住房贷款利率调整过程中，银行不收取任何费用。为最大限度保障客户的财产和信息安全，防范不法分子以利率调整为由实施诈骗活动，切勿轻信银行官方渠道以外人员的电话或短信。新京报记者 姜樊

  ■ 解读

  调整体现“能调尽调 一调到底”思路

  镜鉴咨询创始人张宏伟表示：“随着工行、农行、中行、建行官宣存量首套房贷利率调整细则出台，预计后续各大银行存量房贷利率的下调将在9月份集中调整到位。”

  “目前来看各大银行为了减小工作量，都将采取批量操作方式，按照过去几年购房所在城市的房贷利率下限和当前利率对比，按下限会批量调整到位，尤其是首套房的购房者，会直接进行批量调整。”张宏伟表示。

  “如果由于首套房认定等因素(‘认房不认贷’政策刚发布，‘首套’认定上会出现变化)，有一部分购房者的存量房贷，可以到银行现场沟通解决。”张宏伟解读称。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“四大国有银行的调整思路体现了尊重规则、尊重历史。所谓尊重规则就是尊重当时当地贷款利率下限的规则，下限体现的是差别化的住房信贷政策，体现的是当时利率对于本地楼市因城施策的管控，这个必须要遵守。因此，当地下限高于全国下限的，一律调到当地下限。若贷款利率低于全国下限则一律不调整。”

  不仅如此，此次调整还体现了“能调尽调，一调到底”的思路。李宇嘉表示：“此次存在调整空间的，均一次性全部调整到位，或调整到当地下限，或调整到LPR+0。而且存量首套住房贷款客户无需申请即自动调整，减少了百姓提出申请、银行审核等流程，将让利一次性给到百姓。”

  新京报记者 徐倩