山东淄博购房“以旧换新”问得多操作难

  9月6日，山东省淄博市房地产开发协会和市房地产经纪与评估协会联合发起“以旧换新”省心购房活动，全市首批12家房地产开发企业和房地产经纪机构代表签署合作协议。这被当地房地产市场誉为“加速存量住房销售成交关键一招”，引发广泛关注。

  记者调查发现，“新政”落地一周，楼盘来电量、到访量明显增多，但这一类似行业倡议的“试水”，对当地楼市的拉动效果尚不明显。     

  淄博购房“以旧换新”

  搅动市场

  淄博“以旧换新”省心购房活动掀起不小的波澜。

  所谓“以旧换新”，即旧房换新房，基本流程为:房地产经纪机构与意向客户沟通置换需求，签订房地产经纪服务合同后，意向客户前往与房地产经纪机构合作的新房楼盘选定新房，与房地产开发企业、房地产经纪机构签订三方协议，并交纳新房意向定金。房地产经纪机构对存量住房进行查证、验房、实勘等，最后，意向客户完成新房购买手续。

  在楼市焦灼的当下，按照活动主导方的愿景，这一招数或将加速存量住房销售成交，满足购房者置换需求，进而助推淄博房地产市场有序发展。消息一出，市场很快给出积极反馈。 

  9月13日上午，齐鲁晚报·齐鲁壹点向多家房地产经纪机构询问，均得到了咨询量大幅上升的回答。

  身为“以旧换新”活动的参与方之一，山东玖易房地产代理有限公司项目负责人程盛告诉记者，目前，很多客户咨询这一活动，“合作项目海德公园、绿城·春风瑞园、润景湾、盛安美郡等楼盘，都有不少人打电话咨询。”

  “相比自行出售旧房的业主，此次参与‘以旧换新’的客户，我们中介机构也会拿出更多资源，开启绿通服务。比如，针对这些房源，优先在自媒体账号上进行推介，再比如，可以找人对房屋进行查验、保洁等服务。”程盛介绍。

  与中介机构一样，淄博房地产开发企业也忙碌起来。在南益·名士华府项目，记者了解到，咨询“以旧换新”的意向客户确实不少。该项目工作人员称，这几天，陆续有订房的意向，“但因为二手房出售周期过长，目前还没有因该倡议活动成交的房源。”

  据悉，目前，南益·名士华府项目可保留的交易周期是60天。

  不过，在兔巴哥·海棠悦府项目那里，记者得到了“咨询量不是很大”的回答。该项目工作人员称，截至12日，意向签约房源仅为1组。

  同样，金城荣基·柳泉书院项目案场一名工作人员也表示，他们项目目前仅剩五六十套房源，限于楼层等因素，真正到访的客户并不多。据她了解，他们的合作中介，在销售二手房过程中会优先推介，给予一些资源扶持。

  也有房地产开发企业担忧，通过“以旧换新”活动锁定房源，不仅会延长成交周期，更可能出现的情况是，若在规定时间内，意向客户的二手房没卖出去，还会耽误被锁定的新房出售。

  淄博“省心购”举措

  并非首创

  事实上，淄博“以旧换新”省心购房举措并非首创。

  有知情人士对记者表示，此次淄博以协会出面发出的“以旧换新”倡议，类似前期贝壳在济南推出的“焕新购”模式。

  所谓“焕新购”，是针对有“卖旧换新”需求的购房者推出的新交易模式，可以帮助购房者提前锁定意向新房，加速旧房售出。

  “你可以这样理解，淄博推出的‘以旧换新’，仅仅是购房者可以在交定金之后、二手房出售期间延期交首付，期限根据楼盘不同，大概在1至3个月，如果卖不掉二手房，可以将定金要回。”淄博二手房中介从业者王强(化名)称，现在看，效果肯定会有，但毕竟是市场行为，还得看市场反馈。

  记者查阅获悉，国内其他城市也曾推出过“以旧换新”活动。今年3月份，深圳一楼盘推出“以房换房”活动，以开发商的公寓房换业主的住宅房。不过，这一尝试饱受质疑，被认为是开发商花样促销的“噱头”。

  9月7日，“南京发布”微信公众号发布了《促进房地产市场发展南京最新举措》，共涉及六项措施，其中一项即“卖旧换新”。目前，南京这一政策效果如何，也正在被市场检验。

  记者注意到，相比线下交易市场的看似“平静”，淄博这项倡议活动在互联网上引发较大波澜，诸多自媒体账号相继解读。

  对此，淄博某不愿具名的地产研究机构称，淄博市面上所谓的“以旧换新”活动，仅仅是为房地产开发公司、房地产经纪机构和意向客户三方搭建一个桥梁，并没有政府部门介入。

  “是我们在调研过程中，了解到房地产销售过程中存在的痛点，并不是大家理解的有政府兜底政策，这仅仅是一个倡议活动。”相关人员表示。

  不过，尽管如此，“以旧换新”省心购房活动，还是得到了淄博房地产开发企业和房地产经纪机构的积极响应。

  数据显示:第一批合作信息已涉及42个楼盘和5家经纪机构。据了解，相关单位将响应行业倡议，按照客户需求不同，研究制定合理的房屋置换方案，做好房屋置换全流程工作。

  贝壳(山东)互联网有限公司副总经理李斌表示:“该活动从购房者真实需求出发，以‘旧房换新房’是一项惠民利民的举措，将助力满足更多购房者对美好生活的追求。”不过，王强认为，能否成功“换新”，还得看价格，如果二手房售价不低于市场价，很难快速出手。

  “想尽快卖掉房子，业主就得把心理预期放低，毕竟现在二手房行情摆在面前，指望二手房卖高价，不现实。”程盛给出了相同的观点。

  “以旧换新”看似新颖

  效果或低于预期

  “招数也好，政策也罢，一切还需要数据论证、市场检验……”淄博住建部门一名人士表示。齐鲁晚报·齐鲁壹点记者了解到，此前推出过类似活动的城市，效果往往不及预期。

  “整个楼市低迷形势并未得到扭转，‘以旧换新’看似新颖，但各方都不要抱太大期望。不过，这种尝试是值得肯定的。”淄博房地产一从业人员给出这样的判断。

  中国房地产指数系统百城价格指数显示:8月，淄博新建住宅价格环比下跌0.03%，二手房住宅价格环比下跌0.28%。“二手房市场不景气，即便‘以旧换新’，还是会有二手房卖不掉，导致交易无法完成。”山东易韬置业顾问有限公司运营总监崔汶彬分析称。

  山东明晨置业顾问有限公司董事长张华元也表示，淄博的这一活动，是本地行业、协会倡议的，缺乏政府部门明确参与，权威性和政策保障不够。

  “不过，也不排除因为这次活动引发社会关注，政府相关部门会介入引导‘以旧换新’活动。”崔汶彬说。对此，张华元表示，不排除将来存在政府出台兜底新房换购的政策的可能。

  事实上，不仅本土房产从业者有如此期待，国内知名房产自媒体账号也对这一活动展开分析。比如，“子木聊房”表示，若真像坊间所传，如果政府能兜底旧房，这会是将房屋流动起来，真正加速地方经济回暖的最佳办法。

  无论采取哪种方法，如果是政府层面兜底旧房，那就相当于搭建了一个定向的流通市场，把原先分散的、不具备流通性的房屋，拆分整合成有流通价值的资产。“房子流动起来，土地、建材、家具、家电、装修等行业也会在流动中加速回暖。”张华元称。

  此外，放眼房地产市场，除淄博市场推出前述倡议活动，省内的济南、青岛两市已在政策层面取消限购，并优化住房上市交易年限。

  这当然利好当下的购房者，加上9月25日，满足条件的存量首套住房贷款利率即将下调，届时房地产市场还会出现哪些变化，市场终会给出答案。