广州限购政策优化后：一手房两极分化 二手房挂牌增加

  近期，随着广州落地限购政策优化，番禺与黄埔的核心区域人气回暖较为明显，再现客户连夜买单的情况。与此同时，分化仍是市场的主要表现，非核心区域、非热点项目未见明显改善，有远郊项目开启全线折扣。同时，多位置业者在看房的过程之中提出疑问：家庭已经在广州拥有两套住房，在非限购区购买第三套，需全款购买吗？对此，记者从多个项目处了解到，目前广州市的贷款政策并未随限购政策优化进行调整，单身在非限购区购买第二套、家庭在非限购区购买第三套等情况均需全款购买。

  一手房：番禺黄埔热点板块人气旺

  作为置业热点片区，番禺与黄埔被视作此次限购政策优化的重点惠及区域。据了解，在新政出台当晚，就有位于上述两个片区的热点项目打出“今夜不打烊”的营销口号，便于购房者马上刷卡锁定房源。

  “新政当天晚上，就有客户下班过来下定锁房。加上周末，新政后成交已近20套。”在位于黄埔区的保利翔龙天汇，一位置业顾问告诉记者，限购政策的优化加上此前的认房不认贷效果较为明显，自8月下旬以来成交的周期明显加快。同样在黄埔，记者于上周六下午来到位于老黄埔板块的万科城市之光时看到，现场人气极高，座无虚席。

  番禺区核心板块的项目也同样热度较高，上周六夜间记者来到番禺客运站板块的龙湖金地天峯售楼部，现场洽谈区几乎是满座状态。在位于一手供应较为集中的大学城板块，记者走访多个项目注意到，来访客户络绎不绝，市场情绪较8月份有较为明显的回暖。“应该说，自‘认房不认贷’出台后，人气持续有所回暖。”越秀·大学·星汇城的一位销售人员说。而龙湖御湖境的相关负责人则告诉记者，人气回暖还表现在楼盘在积极主动联系潜在客户时的效果更好，“不仅售楼部客户到访量能够直观体现出客户购房需求增加，线上亦是如此。昨晚，我们有两套成交都是‘空中转定’。”

  即使是番禺和黄埔，分化仍然是市场的主要表现。黄埔长岭居板块某主打改善的项目，负责人表示虽然看房人有所增加，但成交尚未见改善。番禺大盘祈福新邨则推出了全线8.3折起的折扣，以“性价比”抢客。

  二手市场：挂牌量增加 置换热度上升

  二手方面，增值税免征年限从5年调整为2年是业内期待已久的提振市场的“大招”。从效果来看，连日来广州市的二手挂牌量有所增加。贝壳数据显示，二手挂牌房源量由9月20日的约13.5万套上升至9月24日的约13.7万套。一位中介人士告诉记者，广钢新城、科学城、牛奶厂等大量“满二不满五”的房源集中板块的挂牌量增长尤为明显。

  “这个周末，我接了16个有置换需求的客户。”一个专门从事置换咨询服务的业内人士表示，热度已经接近今年小阳春期间的水平，“这证明市场上的置换需求客观存在，需要二手市场活跃度的恢复来充分激活。”相应地，二手带看量也有所恢复。上述中介人士表示，目前带看量增长明显的主要是次新房、教育资源集中的板块。

  至于许多人担心的“增值税5改2”带来的挂牌量增加是否会带来价格踩踏，合富研究院高级分析师梁燕明表示无需担心，长期来看整体市场的活跃度提升将有利于信心的恢复。

  非限购区购房提醒

  置换家庭旧房卖不掉 买新房贷不了款

  程小姐家在广州天河区有两套房子，都是多年前购买，房贷已经还清。“住的时间长了，老房子的水电老是出问题，物业服务水平也跟不上。”从去年开始她就将自己的旧房子放盘准备置换，但二手房成交周期长使得她不得不暂时搁置了自己的换房计划。上周广州限购政策优化后，程小姐有了一个新的想法——直接在非限购区购买一套住起来更舒服的房子，一边还贷款一边慢慢卖旧房子，这样还可以不必降价急售。程小姐马上兴致勃勃地联系了几个自己此前心水的位于热门项目，都是位于靠近天河的黄埔区，结果却被告知自己的情况无法贷款。“说像我这种家庭在广州有两套住房的情况，只能全款买。”程小姐遗憾地表示，黄埔区靠近天河的房子价格已经不低，全款买压力实在是有点大，“看来只能继续等旧房子卖出去了！”

  据了解，像程小姐这种情况并不鲜见。记者从多个项目处获悉，目前广州限购政策的优化主要降低了购房门槛，但贷款政策并未进行调整，仍须按规定执行，包括单身在非限购区购买二套住房、广州有二套住房的家庭在非限购区域购买第三套及以上住房，均不能贷款。“可以理解为从前不能买的情况在非限购区现在可以买了，但只能全款买。”一位置业顾问如此解读道。

  业内观点

  黄金周行情可期 将持续以价换量

  广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，广州本轮房地产新政，主要的作用是提振房地产市场的信心，促进房地产市场企稳回升，不仅对房地产市场有重大促进意义，而且对广州和大湾区的经济、空间和社会的长远发展也大有裨益。目前市场推新的数量质量都明显提升，在促销氛围中，是配置城市核心资产的较好时机。

  广州市房协专家邓浩志表示，本轮新政称得上重大利好，尤其有利于黄金周行情。不过，根据广州目前一手市场超过18个月的库存去化周期，市场总体上暂时不具备涨价条件。“市场刚刚复苏，成交逐渐提升，等到热销持续，库存下降到一定时候，才有涨价的可能。”邓浩志认为，房价在年内都将保持稳定。但他同时指出，随着限购政策的优化，广州核心城区、近郊黄埔、番禺等有了需求支撑房价都会较为坚挺，甚至有可能率先复苏，目前是这些优质片区的较好入市时机。

  相关链接

  部分重点城市政策优化一览

  连日来，包括北京、上海在内的多个重点城市不断出台各项房地产行业优化政策。

  广州：9月20日，广州发布通知优化住房限购政策，除越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区域外，其他区域不限购。

  上海：9月7日，上海出台规定，调整该市住房公积金购买存量住房最长贷款期限。其中明确所购存量住房房龄为6（含）至20年之间的，住房公积金最长贷款期限从原来的不超过“35减房龄”的计算规则调整为不超过30年。

  北京：9月12日，据报道，北京解除二手房指导价限制政策。目前海淀区29个热点学区超出指导价的房源已可展示，而此前这些房源不能挂牌。

  重庆：9月20日，重庆修改个人住房房产税征收标准，征收对象调整为对无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房，这意味着这类群体首套住房免征房产税。（全媒体记者：龙乐乐、刘丽琴）