北京二手房再现重磅变化，中介费下调有何影响？

  作者：孙梦凡

  “认房不认贷”落地不到一个月后，北京二手房市场再现重磅消息。

  9月26日，北京链家调整房产经纪服务费的收费标准，从房屋成交总价的2.7%统一下调至2%。同时，收费模式将从单边收佣转变为双边收佣，即从由交易一方承担经纪服务费用，转变为交易双方共同承担经纪服务费用，买卖双方各承担1%。

  此前，房屋总价2.7%的收费标准，包含2.2%的居间服务费和0.5%的保障服务费，本次调整则是整体降低0.7%。北京链家称，后续各门店服务内容不减项、服务质量不降低，公司将于三周内在所有门店公示新的收费方式和标准，供市民监督。

  中介费率下调早有风声，昨日便有北京当地中介开始吹风称：“好消息，近日链家费率将正式下调。”今日消息落地后，也引起了较强的市场反响，还有购房者日前刚通过链家卖了房，没想到如今中介费率下调，想咨询其是否能退还部分费用。

  二手房交易中介费的问题在我国争议已久。从绝对费率来看，美国、日本等国家的费率达到6%，中国大陆平均在2%左右；但现实生活中，在一线城市买套房，动辄还要付出数十万甚至几十万成本，这对购房者来说仍是一笔不小的支出。

  易居研究院曾对全国25个重点城市调研发现，各地中介费用的定价并无统一标准，25个重点城市中介费率平均值为2.2%。成都、西安、北京的中介费略高，分别为2.8%、2.8%、2.7%；石家庄、东莞、太原的中介费相对低，分别为1.5%、1.8%、1.9%。

  今年5月，一则重磅文件发布，住房城乡建设部、市场监管总局联合下发《关于规范房地产经纪服务的意见》，明确指出“房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定”、“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”、“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”等。

  四个月后，北京链家响应两部门的意见，业内认为此举有很明显的行业背景。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在过去房地产市场明显上升期，市场交易情绪比较旺盛，房价上涨预期比较强烈。为控制过热的市场态势，需要在极速行驶的车轮下面“撒沙子”，包括经纪服务费率、契税、增值税等等都比较高。

  “近期，各地二手房挂牌量明显攀升，新房去化率明显下降，市场交易情绪明显降温，导致刚需和改善、新房和二手房之间循环不畅。”他称，费率下调是房地产供求关系发生重大变化新形势下的必然结果，双边收佣也是房地产发展到新阶段的必然结果。

  合硕机构首席分析师郭毅认为，在国家政策指导和北京住建委的指引下，顺应当前房地产市场供求关系变化，北京链家对二手房交易服务费收取方式、标准进行调整，是促进北京房地产市场健康稳定发展的一个积极因素，显著利好刚需、刚改群体。

  “事实上，国际上很多国家都是双方协商付佣，甚至由卖方支付所有中介费。在我国，很多城市都在施行双边收佣，成都、大连等城市，已实行双边收十年以上；广州、深圳、上海、重庆等城市近年来也陆续实行了双边收费。”她表示。

  值得注意的是，此前业内一派观点认为，下调的中介费可能会转移到房价上。

  对此李宇嘉认为，理论上，业主会有动机将中介费转嫁到房价上，过去也有这样的情况。但能不能转嫁或转嫁多少，取决于微观市场对房价的定价。二手房是高度分散、充分竞争的市场化交易，市场信息是非常透明的，利用信息差来考虑很难实现。

  此外，当前市场态势和过去完全不同，各地二手房挂牌量较高，卖旧买新、卖小买大、资产腾挪非常普遍，更多的是业主合理定价甚至下调，以求尽快卖出去，卖方很难将中介费用向买方转移。如果卖家将费用转嫁到房价里，很可能影响房屋的成交效率。

  “二手房是高度市场化的交易，卖房人可以提高挂牌价，但实际能否成交还要看同类型房子的市场供应量，如果单方面提价，成交率也会降低。最终，房子的价格还是围绕房屋价值在波动，是市场供求关系的真实反应。”郭毅认为。

  至于一线城市的头部中介下调费率，后续会引发怎样的连锁反应？

  郭毅表示，北京链家在住建委指导和指引下进行此次调整，对北京中介行业来说是一种示范，相信其他中介企业和品牌也会根据自身情况，提升品质、调整收费模式和收费标准。近期，北京已出台了一系列利好刚需人群的政策，但中介费不是购房决策的首要因素，对房地产市场的影响还是要综合多方政策的力度和影响。