重点城市限购政策加速调整

10月24日，上海金山区出台人才安居政策。其中提到，符合一定条件的非沪籍人才，在上海缴纳社保或个税3年以上、且在上海无住房的，可购买一套房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。实施细则划定了重点转型区域人才购房政策实施范围，包括滨海城区、高新社区、亭枫社区三个重点区域，共计36.2平方公里。

虽然金山位于上海远郊，但金山此举仍被视为上海限购政策松动的重要导向。在9月19日广州调整限购政策之后，上海金山发文支持人才购房，一线城市限购优化又进一步。

包括广州和上海在内，21世纪经济报道记者不完全统计发现，9月以来天津、沈阳、大连、南京、兰州、苏州、济南、青岛、福州、郑州、珠海、合肥、厦门、武汉、无锡、长沙、西安、成都、宁波、中山、杭州等23个城市对限购政策进行优化，包括缩小限购区域甚至解除限购、取消特定面积段房屋限购、降低本地或外地户籍家庭购房门槛、定向优化人才或多子女家庭购房政策、取消法拍房限购等。其中沈阳、大连、南京、兰州、济南、青岛、福州、郑州、合肥、武汉、无锡、宁波和中山等13个城市全面取消限购。

中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，综合来看，放松限购有利于为市场释放更多住房需求，从而带动房地产市场活跃度提升。短期来看，优化限购政策落地对一线城市市场产生一定带动效果，但其持续性尚不稳定。若限购政策进一步跟进调整，一线城市市场有望逐渐企稳恢复。

着眼二线城市，陈文静认为，部分核心二线城市近期以优化非核心区限购为主，未来政策优化有望逐渐向核心区过渡，其余城市限购政策或将全面取消，但政策效果或弱于一线城市。

13城全面放开限购

9月伊始，天津四部门就联合发布楼市新政，将限购范围缩小为市内六区。不仅如此，为进一步吸引人才安居乐业，天津新政定向推出人才购房支持政策，即非天津籍大学毕业生在限购区域内无住房的，可凭劳动合同或企业注册证明和毕业证，购买一套住房。

紧接着，在天津发文之后一周的时间内，沈阳、大连、南京和兰州进一步加大限购政策调整力度，全面取消限购，居民在当地购房不再受住房总套数限制，力图稳住当地住房消费。

此外，苏州、济南、青岛、福州、郑州、珠海、合肥、厦门、武汉、无锡、广州、长沙、西安、成都、宁波、中山、杭州和上海等地也陆续对限购政策进行优化。实际上，截止到目前，大部分执行限购的二线城市都对当地限购政策进行了调整优化。

在近两月调整限购的23个城市中，沈阳、大连、南京、兰州、济南、青岛、福州、郑州、合肥、武汉、无锡、宁波和中山等13个城市全面取消限购，其中有8个城市为省会城市。

其他城市的限购调整主要涉及以下几个方向。

一是缩小限购范围。如天津将限购范围调整为市内六区，广州将限购区缩小到越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区，厦门取消岛外四区限购，西安二环以外区域不再执行限购等等。

二是取消特定面积段房屋限购。如苏州不再对购买120平方米及以上商品房进行购房资格审核；再如在成都限购区域内，购买144平方米以上住房的，不再审核购房资格，希望借此进一步释放当地改善性住房需求。

三是降低本地或外地户籍家庭的购房门槛。如珠海明确外地户籍家庭可购买两套住宅；再如广州将非本地户籍家庭购房的个税或社保缴纳要求，从5年降低到2年；又如长沙明确，本地和外地户籍家庭在长沙购买首套房，均不再需要提供购房证明。

四是定向优化人才或多子女家庭等特定群体的购房政策。如西安规定，符合当地购房资格的二孩及以上家庭，在限购区域限购套数的基础上，可新买一套住房；与之类似的还有成都，提出二孩家庭在限购区域购房套数可增加1套，三孩及以上家庭总套数可增加2套。

另外，部分地区也对之前市场过热时期的法拍房限购、离婚套数认定的限购政策补丁进行优化。如杭州取消法拍房竞买人“须符合本市住房限购政策”的限制；西安提出夫妻离异后，任一方在限购区域购买住房的，不再核查离异前家庭住房总套数。

政策效果有待巩固提升

诸葛数据研究中心不完全统计发现，截止到9月30日，有超200个城市出台松绑政策，调控次数超500次。其中，9月政策松绑次数达144次，创今年以来月度调整频次新高。而在各类政策中，限购是最有力的政策方向之一。

一线城市限购政策优化，一定程度上带动了市场活跃度提升。如广州优化限购政策，叠加房企加快推货促销，9月下旬新房销售量明显上升，政策效果有所显现。10月广州个别楼盘集中开盘，人气及到访量上升。

中指数据显示，10月1-22日，广州新房成交48.9万平方米，同比增长20.8%。第43周（10月16日-22日），广州新房成交17.8万平方米，环比有所下降，但仍处今年6月以来周度较高水平。短期来看，广州政策效果仍将持续一段时间。

另外，诸葛找房数据研究中心监测发现，9月二线城市销售面积804万平方米，环比上涨13%，仍低于去年同期。

但从受访情况来看，政策效果的持续性还有待加强。如在热点城市成都，一位品牌房企市场部人士向21世纪经济报道记者表示，楼市新政对市场有影响，但效果持续的时间并不长，当地市场成交经历了一个升起又回落的过程，目前成交量已降回9月平均水平。

“政策带动积累的购房资格释放，其后市场又回归常态，就我了解全国很多城市都是这样。”前述人士说。

沈阳的楼市表现相对弱于成都，当地一位头部房企人士告诉21世纪经济报道记者，现在当地限购放开了，但政策对市场的影响并不大，其服务企业的楼盘销售不甚理想。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪也有类似的发现，她向21世纪经济报道记者表示，限购放松所带来的效果相对明显，但仍不及预期，持续性也并不理想。

但关荣雪并不悲观，在她看来，目前政策持续放松是一个良好的开端，后续仍需要出台进一步的实质性利好政策来巩固加持，期待进一步加大楼市松绑力度。与此同时，居民就业、收入情况改善缓慢，会在一定程度上牵制楼市消费力的复苏。

一线城市向来是全国楼市的风向标。日前上海外地户籍单身人才购房政策松动，为一线城市限购调整释放了更积极的信号。对此陈文静认为，未来北京、深圳相关政策亦有跟进预期，有望按照因区、因需施策的原则，优化限购政策。

如在限购区域方面，北京、深圳核心区保持限购仍有必要，但郊区库存压力突出，郊区限购政策有望得到优化。

在购房门槛方面，目前北京、深圳非本地户籍人口购房仍需五年（或连续60个月）社保或个税缴纳证明，近期广州降低购房的社保或个税年限，为其他城市提供了参考。成都和厦门等地取消特定面积段房屋限购支持改善性住房需求，也为一线城市放松限购政策提供了方向。

除此之外，陈文静认为，法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策亦有望逐步放松，精准释放购房需求。

关荣雪也认为，一线城市仍然具备限购放松的空间和可能。加之当前房地产市场情绪仍然较低，复苏依然承压，一线城市“领头羊”作用需要发力，不排除后续北京、深圳也会逐渐放开普宅市场的限购政策，但政策大概率或为局部放松，比如针对特定群体放松、小范围放松，或对外围区域进行放松。