广州楼市年底冲刺 11月重磅新盘增多

  楼市进入今年最后两个月的冲刺阶段，11月市场新盘新品推货节奏再次加快。据机构不完全统计，11月有近30个项目有动作，包括1个项目开盘，18个项目加推，10个项目开放销售中心/样板间，其中全新项目约7个，越秀世界大观项目、方圆美林滨江壹号、新世界·天馥、中海浣花里、保利琅誉、金地御湖颂等项目成为受到市场关注的热点。而从新增供应的产品来看，80㎡-140㎡的主流供应户型在设计上和价格上竞争更加激烈，预计市场和项目分化的状态将更加明显。

  中心区推新积极

  荔湾、番禺成全新盘供应主力

  从11月推新区域来看，荔湾和番禺的推新最积极，其次是海珠，天河、白云、南沙也分别有3盘加推。特别值得关注的是，中心区重磅新盘将接连亮相，为年底的楼市增添不少热闹和选择。

  以天河来看，从拍地之初就备受关注的全新项目越秀世界大观项目，持续保持着热度，预计将在11月份开放展厅。根据最新出炉的产品规划，项目将推出25栋13-17层小高层产品，户型面积涵盖140㎡-250㎡，主打改善需求。另外，天河加推的新盘还包括保利天汇和侨鑫·保利·汇景台，新增供应也依然是改善型产品为主。其中保利天汇预计加推五期新品，主要是117㎡-188㎡的四房。而汇景台取得了新的预售证，户型主要是124㎡-142㎡的三至四房。

  而在海珠区，广州塔附近有全新盘面市，越秀地产旗下多盘迎来加推。已经断货近10年的广州塔板块，将有全新项目方圆美林滨江壹号，预计11月正式对外开放，主推的是90㎡-132㎡的三至四房，但整体货量不多。此外值得关注的是，在海珠区重仓布局的越秀地产，11月份包括琶洲南TOD、江湾和樾以及星汇海珠湾等多个项目将加推新品。其中，一直受到关注的热盘琶洲南TOD将推出143㎡-225㎡的四房和大平层产品。江湾和樾项目推出的也是140㎡以上的大户型产品。

  而新盘选择最多的则是荔湾区。芳村和白鹅潭板块将有多个全新盘正式亮相，万科、中海、保利、新世界都有新盘推出，区域内品质项目进一步增加。

  全新亮相的新世界·天馥，位于地铁5号线滘口站附近，预计将在11月对外开放营销中心，主推的是70㎡-140㎡创新设计三、四房产品。位于芳村花地湾板块的中海浣花里首推产品则是71㎡-108㎡的三至四房，项目也是预计11月开放售楼部。同样位于芳村板块的保利和颂主打刚需客群，规划4栋32层住宅，首推户型为71㎡-87㎡的三至四房，产品主打超100%实用率、容积率较低等优势。

  因限购放开而成交大热的番禺，全新盘则主要集中在番禺广场板块。其中，番禺客运站北侧摇号地块已被命名为保利朗誉，预计在近期开放售楼部。项目规划了5栋住宅和1所幼儿园，首推产品为92㎡-132㎡三至四房。距离番禺广场不远的路劲美的隽樾府也将在11月开放售楼部，主推87㎡-132㎡的三房、四房。

  此外，包括星瀚TOD、保利领秀海、越秀·大学·星汇锦城等主推的多是刚需型产品。改善型买家，则可以重点关注汉溪板块的耀胜新世界广场·耀胜尊府，项目主推92㎡-127㎡的灵动平层及叠墅产品。

  户型设计再推陈出新

  刚需刚改主流价位产品选择丰富

  从市场新增供应来看，更多新设计和新定位项目上市，作为刚需改善主流价位产品的选择也变得更加丰富起来。

  可以看到，为了加速去化，以新世界、保利、中海、国贸地产等将要上市的新项目来看，更多房企将新产品供应调整到市场主流消费成交面积段90㎡~140㎡的单位。在户型设计上，不仅仅是实用率进一步提升，还有不少全新理念的创新设计。

  比如新世界·天馥提出了空间效率和空间均衡概念。从空间布局和打造来看，项目不简单以价格、户型区分人群。小户型产品也享有和大户型相同的景观资源及朝向布局待遇。“空间效率”的概念不是简单地“赠送面积”，而是讲求适度空间及平衡。空间均衡也意味着年轻人有更大的机会获得中心区优质居住物业。

  80㎡-140㎡的户型单位成为市场上产品竞争的主力，不仅空间功能更加实用，而且尺度也变得更大。比如嘉禾望岗板块的国贸云上，产品涵盖了85㎡-143㎡四个不同面积段的3-4房，105㎡的户型，得房率超100%，有约45㎡的超宽双厅设计，还有约5.8米横向开阔大阳台，相当于120㎡单位的居住体验感。位于荔湾的武汉城建·保利·花语和岸主要推出的是86㎡-142㎡的三房四房，115㎡、135㎡、142㎡的单位得房率也达到100%。番禺广场板块的路劲·美的隽樾府同样是集中在主流成交面积段，得房率也做到100%。

  从整体户型设计风格来看，现在的新房空间利用更加充分。厨房和卫生间，大多都会利用飘窗，用来做灶台、洗漱台等，扩大使用空间。多了一个飘台，小户型的厨房也可以做成U型格局；浴室可以多一个放置杂物，或者给孩子洗澡的地方。此外，装标的配置也更加人性化。

  待售项目入市加快

  全新盘项目吸客能力更强

  对于年底想置业的购房者而言，随着楼市进入房企年终业绩冲刺阶段，市场推新节奏加快，不仅新品选择在增多，而且市场价格预计仍以让利促销为主。

  数据显示，截至10月末，广州全市库存量1191.1万㎡，去化周期19.2个月。从10月市场成交表现来看，在目前的大环境下，部分缺乏规划利好、存货较多，且政策利好并未偏向的区域，获取客户的难度依然较大。而番禺等区域承借政策“东风”，多个板块的优质项目强势开盘、加推，销售热潮再现。

  广州中原研究发展部表示，经历新政首月刺激之后，展望11、12月市场成交，一方面中心区天河、海珠、荔湾等区全新盘将会持续吸引拥有“2年社保房票”的客户入市，尤其是全新盘项目吸客能力更强。此外，取消限购后市场热度较高的番禺、黄埔，将会保持较高去化水平。相比之下，除上述区域之外的项目，则需要考虑调整营销策略以吸引客户，如加强渠道促成交、或适时以价换量。

  合富研究院则表示，后续随着城区多个待售项目入市动作加快，初步估计货量2000套，配合房企积极营销，因此对后市保持谨慎乐观态度。（记者 刘丽琴）