武汉房地产新模式或已开启 市民买房变“买好房”

11月16日，国家统计局公布了2023年10月份70个大中城市住房价格指数。其中，武汉市新建商品住房价格环比指数99.9，同比连续三月上涨。武汉市二手住房价格环比指数99.7，降幅连续两月收窄。

2023年下半年以来，武汉楼市迎来了显著的新动向。不论是从政策端的不断松绑还是到金融端的大力支持，市场复苏迎来了一些显著转变以及新机遇。业内专家普遍认为，买方市场下改善性群体明显增多，购房人呈现出新的购房需求，武汉楼市逐步回归理性，未来将不再是价格战的时代，而是以品质为核心竞争力的时代。

多项政策叠加市场信心恢复

11月15日，在武汉硚口华发都荟天地楼盘，“政策筑底 楼市企稳 回暖可期”2023武汉11·11安家节暨楼市趋势研讨会拉开帷幕。主办方贝壳武汉站邀请江城地产界学者及众多资深人士，对当下的武汉楼市进行探讨。

武汉市房地产开发企业协会副秘书长张涛表示，在多方共同努力下，武汉10月成交1.4万余套新房，以每日470余套的成绩，在全国市场交出了喜人的答卷。“多项优惠政策叠加，明显提振了武汉楼市信心。”张涛认为，不论是房贷利率、“汉十条”，还是消费券，以及房交会首套房契税全补贴、二套房契税补贴50%等利好，都让购房者享受到了持续性的实在优惠。

“武汉楼市的成交量稳居全国前三，这是武汉的韧性与底气。”武汉同策副总经理周娴认为，10月，武汉强力提振楼市，成交量环比翻番，政策端的给力起到了积极作用，预计未来政策方向主要在人才政策、购房补贴等层面。

贝壳平台房产经纪人优秀达人代表“小翟探房日记（武汉房产）”翟刚杰表示，目前武汉的置换需求显著增多，购房者最关心的是项目交付问题、品质问题。这些需求的增加，考验着经纪人的可信度以及专业性，是否能帮购房者做出正确决策。

“当下的武汉楼市，可以用‘回归理性重拾信心’来概括。”贝壳湖北省区新房总经理祝甜认为，信心的重拾，不仅是因为在政策端及调控手段等各方面带来的利好“刺激”，同时更是因为当前消费者已培养并形成了升级迭代的品质人居需求价值观，从过去的买房，变为了买好房，从盲目买房到主动筛选品质改善住宅的过渡。

优质项目必须是“多边形战士”

当天，在“新市场，新思路”为主题的沙龙讨论环节，湖北省房地产经济学会专家委员殷跃健表示，过去，武汉地产出现的阵痛期，其实是在“纠偏”，为过去走过的弯路买单，是武汉摆脱过度依赖房地产，而走向良性发展的必然过程。但肯定的是，当前，武汉的房价并未被“击穿”，未来也不会。武汉楼市正在改变过去以成本为导向的老路子，转为向市场导向过渡的正确阶段。市场为导向也意味着自由竞争，区域之间与项目之间的差距会越发拉大，这也倒逼产品与服务的升级。

当前，房企竞争白热化，降价促销、低价入市仍是市场常态。面对市场上的价格战，开发商如何应对？

“如果一味地打价格战，项目品质不一定能得到保障。”华发股份华东大区武汉公司总经理助理韩霄表示，进入买方市场后，华发并未采取降价政策，而是主动做了大量增配工作，如签约优质学校、开放示范区，还包括许多不易被看到的产品细节的精细化提升，以高品质严要求，直面市场挑战。他认为，未来的购房方向一定是以质取胜，购房人不会为价格买单，只会为高品质买单，地段、配套、户型、环境都是他们综合考虑的因素。

“现在的楼市，大家对项目的要求越来越高，优质项目必须是‘多边形战士’。”周娴以此比喻，在市场下行趋势下，购房者绝不会为某个项目的一两个吸引点而心动买单。不论是品牌、地段、配套、内部产品力还是价格，大家的要求都越发全面。武汉楼市将不再是价格战的时代，而是以产品+服务的综合时代。同时，住宅作为大宗交易，在考虑到流入二手市场时，大家必然会有更高的期待值需要去匹配。未来，能站上榜单的项目，能真正打动购房者的项目，必将是综合能力高的“多边形战士”。

祝甜也表示，随着市场库存基数的扩大，武汉当前处于买方市场，唯有好品质、好产品、好服务的项目方能立足于市场。而在买方市场下，购房人呈现出新的购房需求，如降杠杆、换房、卖多买一、流动性为王、注重邻里关系与居住品质等。

10月武汉新房价格同比连续三月上涨

11月16日，国家统计局公布了2023年10月份70个大中城市住房价格指数，新房、二手房价格环比上涨城市数量较上月减少。其中，武汉市新建商品住房价格同比指数连续三月上涨，涨幅1.6%。

数据显示，10月，武汉市新建商品住房价格环比指数99.9，较上月下降0.1%，降幅持续收窄，在70个大中城市中排名第15位。这也是武汉市新建商品住房价格同比指数连续三月上涨，涨幅1.6%。武汉市二手住房价格环比指数99.7，环比下降0.3%，降幅连续两月收窄，在70个城市中排名第13位。

中指研究院提供的数据显示，2022年10月，武汉新建住房成交中，单价3万以上成交有296套，占3.9%；二环内成交占13.5%。今年同期这一数据明显提升，2023年10月，武汉新建住房成交中，单价3万以上成交1031套，占8.5%；二环内成交占20.2%。

“当前的武汉市场，逐步回归理性，品质成为核心竞争力。”中指研究院华中市场研究中心主任李国政分析认为，特别是“汉十条”发布以来，限购全面放松、信贷政策友好，改善需求释放更为明显。华润、武汉城建集团、龙湖、万科等推出的中心区新项目，产品创新方面可圈可点，开盘去化率都在五成以上，明显高于30%的市场平均水平。10月，二环内成交套数较去年同期增长140%，成交占比达20.2%，较去年同期提高6.7个百分点。

李国政表示，虽然总体上，企业以价换量比较普遍，但目前中心城区市场表现更好一些，成交占比提高，带动均价结构性上涨，这也是新房价格指数实现上涨的主要因素。房地产新模式下，面对新的供需关系，房企竞争需要拼的是包括产品、服务等在内的品质，谁能建设好房子、提供好服务，谁就会赢得市场和发展。