房地产开发销售制度需要全面改革

楼市热点 本报记者 李晓红

今年以来，房地产市场备受关注。党中央、国务院作出了一系列重要部署，相关部门密集出台了一系列优化调整政策。“认房不认贷”、降低首付比例、降低按揭贷款利率……在一系列利好政策的刺激下，市场小幅修复，但仍待进一步恢复。

住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹近日表示，构建房地产发展新模式，是破解当前房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。过去在解决“有没有”时期，追求速度和数量的发展模式，已不适应现在解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求，亟须构建发展新模式。

房地产市场延续转型调整

“当前，我国房地产市场进入新发展阶段，虽然已经出台了不少调整优化措施，但是整体市场氛围没有大的改善，市场交易量没有显著上升，整体市场交易不活跃，观望情绪浓厚，很多合理的住房改善性需求都没有得到释放。”中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心副主任赵大旋告诉中国经济时报记者，住房和城乡建设部提出构建房地产发展新模式，正是总结了前一阶段我国房地产市场发展的积弊而提出的未来改善切入点。

当前，我国房地产市场正处于转型调整中。国家统计局近日发布的数据显示，10月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比下降城市个数略增，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比涨跌互现。房地产投资和商品房销售同比降幅也较上月有所扩大。

尽管出台的一系列房地产调整优化政策对市场产生了一定的刺激作用，但鉴于目前我国房地产市场供求关系发生了重大变化，其作用有限。同时，房地产市场供过于求，“高债务、高杠杆、高周转”的房地产发展模式易产生流动性风险，导致房企债务爆雷，所以，尽快建立“人、房、地、钱”要素联动的发展新模式具有重要性和紧迫性。

国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民在接受中国经济时报记者采访时表示，上一轮房地产市场化改革，实际上是住房产业下游的市场化，即住房产品的市场化，但在上游土地和金融要素方面，市场化空间还没有充分打开。进入城市化中后期以来，人口等要素进一步向以超大特大城市为中心的城市群集聚，但这些城市群特别是其中心城市的住宅用地供应弹性不足，总体偏少，房价畸高，大量新市民基本体面的居住需求还没有得到充分满足，需要新的制度设计，以合理的成本为居民提供可支付的住房。

在赵大旋看来，上一阶段，我国房地产市场发展的主要问题是粗放型的增长，未能有效地解决住房需求的不同城市间差异，城市内部差异，因而容易造成房屋供给的空间需求不匹配问题，引发房地产市场的风险。从超大城市、城市集群等供需矛盾突出的房地产市场入手就是要解决这些城市的供需错配问题，满足这些城市中人民群众对于美好生活的向往。

加快构建房地产发展新模式

7月24日召开的中央政治局会议提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”。近日召开的中央金融工作会议强调，“加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式”。

在成都理工大学副教授廖怀高看来，最理想的房地产发展新模式，即回到房地产的住宅本身属性，房价长期保持稳定，保障房能够覆盖所有年轻人、低收入人群；有钱人购置别墅等类型的房产，需要缴纳高昂的税收；完全去掉房地产的投资属性，不能将房地产作为赚钱的工具，购买房子以自己生活方便为原则。

在北京工作10多年的张力告诉中国经济时报记者，他理解的房地产发展新模式，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以满足刚性和改善性需求为重点，让人们住上绿色、低碳、智能、安全的好房子。

安居乐业一直是人们对美好生活最质朴的向往。在赵大旋看来，结合当前我国房地产行业发展的新形势，房地产发展新模式的构建主要需要从两方面发力。首先，始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以满足城市人民对美好生活的向往为发展目标，坚持做好大中城市的住房规划工作，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，既能够防止市场大起大落，也注意满足住房合理的改善性需求。其次，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。这些要求全面改革当前的房地产开发和销售制度，努力消除房地产开发市场中群众常常面临的不确定风险，努力激励开发商把竞争重点放到住房开发质量和服务上来。

“构建房地产发展新模式重点要降低房企债务杠杆，逐步增加现房销售，减少期房销售。”中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大表示。

王瑞民告诉中国经济时报记者，随着房地产发展阶段和条件的变化，需要重构房地产业生产函数，实现新阶段和新条件下的新均衡。新模式是供求关系发生重大变化后，高质量供给引领下的精细增长，房地产发展需要回归民生优先的政策目标，重点解决好两个问题：一是基本居住需求得到满足、支付意愿不足的老市民“买好房”；二是基本居住需求尚未得到充分满足、支付能力不足的新市民“好买房”，从而实现供给创造并引领有效需求，也能带动经济平稳增长。

“新模式机制设计的关键是通过土地和金融要素的供给侧改革来降低要素成本，例如，多元与适度灵活的住宅用地供应降低土地要素成本，以更多股权融资等直接融资方式降低金融要素成本，为高质量供给打开空间。同时，通过居住形态跃迁释放新的住房需求，老市民沿着住房的阶梯向上升级，他们置换下来的房子也能为解决好新市民住房问题创造有利条件，大城市的房子多了，供需关联方式上也就有希望实现租购并举与‘房住不炒’。短期怎么办的要点是如何实现和谐地去杠杆化。”王瑞民表示。