高利率持续拖累美国住房销售

  随着美联储将利率升至高位，美国长期住房按揭贷款利率持续攀升，在今年10月达到23年来高点。同时成屋供应趋紧导致房屋价格位于高位，购买房屋的可负担能力不断下降，美国住房销售持续受到拖累。

  住房贷款利率持续位于高位

  自2022年3月以来，美联储共计加息11次。在高利率影响下，美国楼市持续受到影响。

  随着美联储提高利率，美国30年期固定利率住房按揭贷款利率由2022年3月的4.16%升至今年10月的7.79%，为2000年年底以来最高。虽然自10月下旬以来，长期贷款利率出现一定下滑趋势，但仍然位于高位。

  房地美公司上周称，美国30年期固定利率住房按揭贷款利率已从之前一周的6.95%降至6.67%；15年期固定利率住房按揭贷款利率也有所下降，平均利率从之前一周的6.38%降至5.95%，一年前为5.69%。

  房地美首席经济学家山姆·哈提尔表示，在连续17周高于7%之后，美国30年期固定利率住房按揭贷款利率已连续第二周保持在7%以下。

  美国住房贷款融资成本已经连续第8周下滑，长期按揭贷款利率降至6个月低点。不过，30年期固定利率住房按揭贷款利率仍然高于去年同期的6.27%，而两年前仅为3.05%。

  二手房销量受到拖累

  高利率影响下，美国二手房销量持续受到拖累。

  全国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，美国11月成屋销量环比意外增加0.8%，总数年化382万套，10月前值为379万套。之前，美国成屋销量已经连续5个月出现下滑。今年前11个月，美国成屋销量同比总共下滑了19.3%。

  成屋销量下滑的同时，价格却仍在增长，对许多民众来说，高利率和高价格令购房更加难以负担。数据显示，美国11月份售出房屋的中位价为38.76万美元，同比上涨4%。

  分析指出，房地产市场价格仍在上涨的一个重要原因是待售成屋的严重短缺。由于利率持续位于高位，之前以超低利率贷款的房主不愿意出售房屋，因为售出房屋后如果再购买则需要承担更高的按揭贷款利率。

  房地美公司表示，目前美国60%的按揭贷款利率仍然位于4%以下，90%位于6%以下。

  数据显示，截至2023年10月底，美国市场上的成屋数量仅为115万套，同比下滑5.7%，几乎只有1999年创下的峰值水平的一半。11月，成屋数量进一步下降至113万套，按照目前的销售速度计算，需要3.5个月的时间消耗掉市场上的供应量，低于5个月的库存和销售比，表明市场供应紧张。

  成屋供应减少导致新房销售受到推动。不过，12月22日公布的官方数据显示，新房销售在11月也意外下滑至一年低点。经季节性调整后，美国11月新房销量折合年率下跌12.2%，至59万套。彭博调查的经济学家的预期中值为69万套。

  11月的新房销售数据与早些时候的一份报告形成反差，当时的数据显示，新房开工数意外升至六个月高点，住宅建筑商信心回升。

  一些经济学家预测，如果明年抵押贷款利率进一步出现下降，可能会激励更多想要出售房屋的房主挂牌出售房屋，市场上的房屋库存可能会回升，房屋销售将可能增加。

  美联储降息预期升温

  投资者对未来通胀的预期、对美国国债的需求以及美联储对利率的调整等因素都可能会影响住房贷款利率。

  美国长期贷款利率的下降趋势与10年期国债收益率的轨迹同步，该收益率通常被作为贷款定价的参考之一。美国10年期国债收益率10月创下2007年以来的最高水平，但随着通胀水平持续缓和，市场对美联储即将结束加息、开启降息的预期不断升温，该收益率出现回落。

  美国商务部22日公布的数据显示，美国11月个人消费支出（PCE）价格指数同比增长2.6%，剔除食品和能源价格后的核心PCE价格指数同比增长3.2%，涨幅较前月均收窄。

  PCE是美联储的重要通胀参考指标，涨幅收窄表明美国通胀出现缓和。

  美联储本月中旬召开了本年度最后一次货币政策会议，宣布将联邦基金利率目标区间维持在5.25%至5.5%之间不变。这是美联储今年9月以来连续第三次维持这一利率区间不变。

  市场普遍认为，美联储本轮加息周期可能已结束，明年或将降息。根据芝加哥商品交易所（CME）的美联储观察工具，市场目前预期美联储在明年3月的会议上降息的可能性为75%。

  美联储近日还预计明年美国经济增长将放缓，将今年美国经济增长预期较9月预测上调0.5个百分点至2.6%，同时下调2024年经济增长预期0.1个百分点至1.4%。美联储认为，家庭和企业的金融和信贷状况收紧可能对经济活动造成压力，但影响程度仍不确定。

  美国企业研究所经济学家德斯蒙德·拉赫曼表示，今年美国经济整体表现良好，通胀下降，经济持续复苏。然而，受到货币政策的影响滞后且多变等因素影响，美联储能否确保经济“软着陆”仍不得而知。