今年房地产市场运行的三点逻辑

2023年落幕，2024年新始，总要说点什么。

对于房地产而言，2023年是尤为特殊的一年。

过去一年，房地产市场继续底部调整。百强房企1-12月实现销售操盘金额54049.5亿元，同比降低16.5%，同比降幅继续扩大。

过去一年，政策环境接近十年最宽松阶段。截至12月18日，今年地方松绑政策出台达751次，较去年增加140余次，覆盖城市超330个。从三四线到核心一二线反向传导，限制性行政措施几乎都已退出。

过去一年，房地产市场供求关系发生重大变化。住建部副部长董建国说，今年1到11月，一二手房合起来实现同比正增长，这个合计正增长的指标，说明住房需求保持稳定，没有出现明显的收缩，而是交易结构发生了变化，二手房交易替代了部分新房交易。

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种种表明，这个贡献了中国GDP近1/4的支柱产业运行的逻辑变了，认清实际、调整思路，未来才更有可能把握住机会。

第一，要认识到，住房总量整体已从短缺达到平衡，改善需求是未来需求的主力。

过去二十年，无房人群大量成为有房群体，这是房地产发展取得的成就。但是，有房住不代表住得好，面向未来，居民住房需求从“有没有”转向“好不好”，对好房子的需求还很旺盛，对改善居住条件有更高追求。

因此，住房改善时代，有房不等于消费终结，恰恰有房才是住房新消费的起点。有房群体的巨大基数，决定了改善尤其是换房改善的需求是未来需求的主力，这将趋势性带动“以旧换新”的浪潮。

另一方面，这会倒逼多年来以“高负债、高杠杆、高周转”为发展模式的房地产业，向价格稳、结构优、质量高的方向实现自我修复和转型升级。

实际上，早在两年前中央对房地产发展模式就作出明确的指示。2021年中央经济工作会议首次提出房地产行业“探索新的发展模式”，此后这一提法被多次提及。

今年10月底，基于对当前房地产市场供求关系发生重大变化的重大判断，中央金融工作会议再次明确构建房地产发展新模式，也为新模式如何破题、行业如何发力指明了方向。

第二，除了因供求关系变化导致的房地产发展模式升级，新型城镇化的推进也将释放巨大的需求。

近年来，我国城镇化水平和质量获得大幅提升。截至2020年末，我国常住人口城镇化率为63.89%，到2022年，我国常住人口城镇化率达到65.22%。

2022年7月12日，国家发改委公布的《“十四五”新型城镇化实施方案》显示，1亿农业转移人口和其他常住人口在城镇落户目标顺利实现，城市数量增至685个，城镇棚户区住房改造开工超过2300万套，城市轨道交通运营里程超过7000公里，新型城市建设步伐加快。

新型城镇化取得了重大进展，但未来还有发展空间。

12月29日，2023年的最后一场国常会，部署了一项民生大事：研究深入推进以人为本的新型城镇化有关举措。

会议指出，充分认识新型城镇化发展的巨大潜力和重大意义，牢牢把握以人为本重要原则，把农业转移人口市民化摆在突出位置，进一步深化户籍制度改革，加强教育、医疗、养老、住房等领域投入，推动未落户常住人口均等享有基本公共服务。

这无疑给房地产市场稳定发展打下一针“强心剂”。

要知道，以人为核心的新型城镇化是以人民福祉为基础的，着眼于提高居民生活的获得感、幸福感和安全感。从增量时代迈向存量时代的房地产市场，伴随的是城镇居民住房需求正在从“有没有”向“好不好”过渡，发展目标已经从住有所居逐步升级为住有宜居、住有安居。

第三，保障性住房供给不足、大城市房价过高、新市民青年人住房困难等问题仍然存在，需加大保障性住房建设和供给力度。

自中央金融工作会议提出加快保障性住房等“三大工程”建设后，多部委接连重磅发声。11月11日，住建部部长倪虹指出，近日召开的中央金融工作会议提出，加快保障性住房等“三大工程”建设，这是中央作出的重大决策部署，是根据房地产市场新形势推出的重要举措。

“三大工程”是落实房地产发展新模式的抓手，也将是稳定房地产市场的长效机制和重要切入点。

（笔者 涨停王先生）