非对称调整释放“稳楼市”信号

  时隔8个月，5年期以上LPR（即贷款市场报价利率）下调25个基点至3.95%，创下LPR挂钩房贷利率以来最大幅度的下调纪录。

  LPR的调整关乎购房者的“钱袋子”。专家表示，此次调整传递出积极信号，体现了推动房地产市场良性循环的政策意图。

  5年期LPR下调至3.95%

  昨天上午，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期LPR，1年期LPR为3.45%，与上月持平；5年期以上LPR为3.95%，较上月下调25个基点。这是继去年6月后，5年期以上LPR再度下调。

  自2019年8月起，中国人民银行宣布实行房贷利率新政，住房商业贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。记者梳理发现，5年期LPR自此共下调过8次，下调幅度一般在5至15个基点之间，此次一次性下调25个基点，为LPR挂钩房贷利率以来最大降幅。

  东方金诚国际信用评估分析师认为，今年2月，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金1万亿元，可为银行每年节约资金成本约90亿元。此外，2023年11月、12月国内主要银行下调存款利率，再加上央行2024年1月25日下调支农支小再贷款、再贴现利率0.25个百分点，有利于降低金融机构资金成本，为进一步降低企业和居民的信贷成本创造了有利条件。

  房贷族将享受降息“红包”

  LPR调整与购房者的购房成本关系密切，新发放的商业贷款利率是以最近一个月相应期限的LPR为定价基准，由各地根据当地房地产市场形势进行加点，最终形成该地的实际房贷利率。

  以北京为例。目前执行的新发放商业房贷利率标准是：首套房如位于城六区，为当期LPR+10个基点；如位于非城六区，为当期LPR；二套房如位于城六区，为当期LPR+60个基点；如位于非城六区，为当期LPR+55个基点。

  仅以首套房为例，此次5年期LPR下调后，购买城六区住房的商业贷款利率将降至4.05%，购买城六区外住房的商业贷款利率将降至3.95%。记者算了笔账，以首套房贷100万元、贷款20年计算，月供可少还约133元，总贷款利息可节省约31888元。

  值得注意的是，并非所有房贷族都可享受此次的降息“红包”。对于此前放弃转为LPR、选择固定利率的购房者来说，房贷利率和LPR调整无关，房贷不会发生变化；对于已转换为LPR定价利率的存量客户，需把重新定价周期和重定价日考虑在内，在重新定价日前月供不变。

  具体地说，大部分银行是从新一年的首个月开始调整，假设购房者与银行约定的重定价周期为1年，重定价日为每年1月1日，此次5年期LPR下调并不会影响其今年的房贷金额，要等到2025年1月才会重新定价。

  推动房地产市场良性循环

  5年期LPR下调，而1年期LPR维持不变，两种期限LPR的不同步调整被称为“非对称调整”。记者梳理发现，一般来说，1年期与5年期LPR对称调整是常态，只降5年期LPR、1年期LPR维持不变的情况较为罕见。

  实际上，此次非对称调整传递出多重信号，尤其是凸显了“稳楼市”的目标。

  根据房地产信息综合服务商克而瑞的监测数据，1月份30个重点城市新建商品住房整体成交888万平方米，单月环比下降43%、同比下降19%，开年的楼市表现尚不及预期。

  中泰证券首席分析师杨畅表示，5年期LPR与房地产市场的关联度相对较强，从前期来看，下调5年期LPR利率也是房地产市场需求端政策“组合拳”的一部分，再结合近期围绕房地产市场密集出台的相关措施，体现了利率政策参与激活房地产市场、推动房地产市场良性循环的政策意图。

  根据贝壳研究院监测的数据，2024年1月百城首套主流房贷利率平均为3.84% ，二套主流房贷利率平均为4.41%。相关分析师预计，今年房贷利率将会持续下行，首套房及二套房贷款利率至少有30个基点左右的降幅。

  “本次降息之前，全国不少三、四线城市首套房贷利率已普遍降至较低水平，此次调整将主要影响一、二线热点城市。”中原地产首席分析师张大伟表示，降息有利于保持房地产预期稳定，预计2024年初将再现一定范围的“小阳春”行情。（记者 潘福达 鹿杨）