化解资金池风险 北京住房租金拟纳入监管

  住房租金首次纳入监管。2月27日，北京市住建委会同市住房资金管理中心发布《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)，首次拟明确将住房租金纳入监管。对于单次收取超3个月租金的住房租赁企业，需将超收租金存入第三方专用账户，且租客可自行查询租金监管账户内金额。租金会按约定在租期中定期从这个第三方监管账户中划转给企业；押金则会在租赁合同到期后，从监管账户直接退给租客。在业内人士看来，长租公寓是此次监管的重点，租金监管从根源上消除了长租公寓违规形成的“资金池”，防范了它们爆雷对房东、租客造成的风险。

  超收租金需存入监管账户

  《征求意见稿》严格落实《北京市住房租赁条例》规定，进一步制定相关实施细则，明确账户主体，规范押金托管、租金监管业务流程。

  《征求意见稿》明确由市住房资金管理中心在招标选定的银行建立全市的押金托管、租金监管账户，管理押金以及相应的租金。同时，《征求意见稿》明确由市住房资金管理中心会同市住房城乡建设委、国家金融监督管理总局北京监管局综合银行管理能力、服务效率、研发水平、经营状况等因素，秉承公平、公正、公开的原则招标选定监管银行。

  《征求意见稿》规定，押金按照住房租赁合同约定的时间、金额存入押金托管账户，租金方面，单次收取租金数额超过三个月的，租金按照合同约定时间、金额存入租金监管账户。其中三个月租金部分在一日内划转至住房租赁企业账户，其余租金按月划转，每次划转金额为一个月租金。

  这也意味着，如果租客是月付或季付，租金会和以往一样交给租赁企业；如果是半年付、年付及以上付款周期，租客的租金将全部存入租金监管账户。

  当租房合同到期或者解除，租金监管账户内仍有租金剩余时，需要由租赁企业在1个工作日内提出租金退还意见。随后，由租客在退还意见提出后的两个工作日内确认是否同意，如果同意，则按退还意见退还；如不同意，无争议部分将及时退还，有争议部分租客可通过协商、向中介协会提出调解，或诉讼、仲裁等途径解决，再由资金中心根据结果退还。

  为保障押金、租金及时退还，《征求意见稿》规定住房租赁合同期满或解除后一个工作日内，住房租赁企业应当提出押金、租金退还意见，明确是否扣除押金或租金以及拟扣除费用明细。承租人同意退还意见的，押金、租金按退还意见退还；承租人不同意的，可通过协商、调解、诉讼、仲裁等途径解决。

  北漂五年的“资深”租客吴伟告诉北京商报记者，除了担心租赁企业“跑路”外，也更看重监管带来的权益保障。吴伟称，来到北京之后，一共搬了四次家，基本上属于一年左右搬一次家。为了居住省事，他一直选择从租赁企业手里租房，但每次退租都会涉及押金纠纷。在吴伟看来，押金在租赁企业一方，双方进行协商时自己就会弱一些，如今有了第三方进行监管，这样租客与租赁企业之间就站在同一条线上，避免租赁企业巧立名目克扣押金。

  值得一提的是，此次《征求意见稿》拟规定，涉及押金退还的，按照押金退还当日中国人民银行活期存款挂牌利率计息，计息周期自存入市资金中心押金托管账户之日起，至押金退还前一日止。也就是说，押金以及押金所产生的利息，在退租时都会一并退还给租客。

  租客可查询监管账户余额

  如何确认自己的租金、押金存入了监管账户？根据《征求意见稿》，市资金中心开设押金托管账户、租金监管账户后，将押金托管、租金监管账户信息向市住房城乡建设委备案。

  市住房城乡建设委、市资金中心、中介协会应当在门户网站公示押金托管账户、租金监管账户信息。

  住房租赁企业应当在经营场所、网络服务端醒目公示押金托管账户、租金监管账户信息，并主动告知承租人押金托管和租金监管有关规定。

  为加强监督管理，《征求意见稿》一方面明确当事人查询渠道，规定承租人可通过合同备案编号等信息查询本人在押金托管、租金监管账户内金额；另一方面明确加强执法监管，规定对于日常监管发现未履行押金托管与租金监管或存在经营风险的，可以暂停向住房租赁企业拨付租金监管账户内的资金，由各区住建房管部门监管账户内的资金拨付；对于未按照规定履行押金托管、租金监管，或者未按期退还剩余押金、租金的，依据《北京市住房租赁条例》等法律法规进行处罚。

  此外，《征求意见稿》明确鼓励在押金托管、租金监管中使用数字人民币，保障租赁当事人押金、租金安全。

  从根源上化解资金池风险

  哪些房子会是新规监管的重点呢？对此，地产分析师严跃进表示，此次《征求意见稿》很明确，长租公寓会是此次监管的重点，而那些房东和租客自行租赁成交，或通过中介租赁成交的，则不会受到新规监管。租金监管从根源上消除了长租公寓违规形成的“资金池”，防范了它们爆雷对房东、租客造成的风险。

  “自2018年以来，长租公寓平台频频爆雷，留下的只有‘一地鸡毛’，房东和租客都是受害者。”北京金诉律师事务所主任王玉臣直言，房东没有收到租金，租客面临被“扫地出门”的窘境，企业爆雷跑路，把租赁矛盾留给了房东和租客，双方协商解决不了的，还要去法院走民事诉讼程序。此次《征求意见稿》是对房东和租客双方的保护。

  就《征求意见稿》内容，北京商报记者也向长租公寓机构了解情况。自如相关负责人表示，将坚决拥护和积极响应，落实政策要求，并继续在合规经营、信用建设、运营监管等方面积极与相关部门对接，助推住房租赁市场平稳健康发展。

  北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥指出，《征求意见稿》是《北京市住房租赁条例》的配套文件之一，在住房租赁管理服务制度体系中具有重要地位，对有效预防住房租赁纠纷、规范住房租赁经营行为、促进住房租赁中介行业健康发展、依法维护租赁当事人权益，都有重大意义。根据投诉数据统计，押金租金纠纷占住房租赁纠纷七成以上，另外住房租赁企业爆雷也多是因为沉淀押金租金形成了“资金池”。

  在赵庆祥看来，此次《征求意见稿》明确北京市住房资金管理中心和北京房地产中介行业协会发挥各自优势，共同承担押金租金管理工作，应该可以预防和化解大部分的住房租赁纠纷问题，促使住房租赁企业经营模式转型升级，促进住房租赁中介行业高质量发展。