【两会前瞻】2024年房地产政策有哪些变与不变？

  编者按：一年一度的全国“两会”即将召开。2024年中国经济一系列全局性发展目标，将在这一重大会议中揭晓。

  GDP增速目标如何设？哪些重点领域将迎来突破性改革？房地产行业调整到位了吗？去年火遍全网的“新质生产力”，今年会迎来新的部署吗？

  带着这些问题，中国网财经采访了多位专家学者，前瞻2024年全国“两会”热点。

  中国网财经3月1日讯(记者 谭梦桐)住房是每年全国两会的热议话题，2024年房地产政策将会有哪些变与不变？

  “从政策动作上来看，今年房地产政策持续优化松绑的趋势不变，松绑力度将会有所加大。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪在接受中国网财经记者采访时表示，“从政策内容上来看，像‘房住不炒’、防范化解重点领域风险以及推进‘三大工程’等内容将作为较为长期的不动摇的基本政策定调，与此同时，政策松绑涉猎的内容将会进一步增多，如首付比例下调、房贷利率加点调整、限购政策松绑、限价政策进行调整等将更多的回归市场。”

  关荣雪指出，当前房地产市场运行状况有所改善，但持续性还有待进一步观察，企稳特征暂不牢固。

  展望2024房地产市场，关荣雪表示，行业基本面有所改善，新开工降幅收窄但难以转正，主要受限于近几年拿地规模的下滑及房企面临的资金压力，竣工继续走强，保交楼成效继续显现。从市场端来看，整体成交规模温和上升。房价上，新房市场在成交结构性上行的背景下房价稳中有升，二手房价格仍然具备较大下行压力。

  构建房地产发展新模式 加速建立“人、房、地、钱”要素联动机制

  从此前地方两会的情况看，各省政府工作报告中有关“房地产”的篇幅有所减少，并且多地未提及“房住不炒”。

  “这并不意味着房地产市场的总基调发生改变，‘房住不炒’依旧是地方因城施策的底线，住建部最新发声各城市要防止房地产市场大起大落也是在一定程度上印证这一点。”关荣雪表示。

  2024年，对于“构建房地产发展新模式”，关荣雪认为当前已取得一定的进展，如加强保障性住房建设、城中村改造、推进现房销售试点以及对房企融资层面监管规范等，都是为了促进向新模式转型的探索。

  不过关荣雪也直言，探索过程是漫长曲折的，需要各方共同发力，中央及地方需积极推动相关政策法规和细则的落地，并且积极研判创新丰富政策工具箱，限价政策，预售制度改革，税收政策或均是新发展模式的探索方向。

  日前，住建部发布的《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》指出，住房发展规划和年度计划是建立“人、房、地、钱”要素联动机制的重要抓手。“这是新模式的核心内容”，一位业内专家表示。

  “通过编制未来几年住房发展规划和年度计划，各地将进一步摸清当地住房需求总量和结构、房地产市场短期和中长期供求关系等，对促进房地产市场平稳健康发展将起积极作用。” 中指研究院市场研究总监陈文静在接受中国网财经记者采访时表示。

  供应端：“三大工程”重要性得到提升 建设将进一步加速

  “今年房地产方面防范化解房地产风险仍是重点，做好保交楼工作，加快推进‘三大工程’建设。”陈文静表示。

  2024年，将如何持续有效防范化解重点领域风险？

  “仍将以支持和监管并施为两大主线。”关荣雪指出，政策层面，金融对房地产市场还需提供持续性支持，一视同仁支持房企合理融资需求，在房企融资条件获改善下，房企债务风险降低，保交付成效也会继续加强。

  监管层面，房地产风险不仅仅是单一领域的问题，也将会牵连金融、地方财政等多链条风险，因此对于房地产等领域的风险防范化解需要采取更加系统化、全面性手段，各部门各司其职，加强全链条监管，“统筹化解”持续渗透。

  2024年1月，住房和城乡建设部、国家金融监督管理总局联合出台《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求各地级及以上城市，建立房地产融资协调机制。根据住建部数据，截至2月20日，全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及5349个项目；已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元，较春节假期前增加113亿元。

  陈文静预计，今年各地企业端资金支持政策有望继续细化落实，改善企业融资环境；“保交楼”资金和配套举措亦有望进一步跟进，修复市场预期。

  随着房地产融资协调机制获积极进展，房企资金流动性也将有所改善，“三大工程”的难点之一即资金机制有望突破，将会引进更多市场主体参与“三大工程”建设，项目进程将会加快。关荣雪认为，2024年“三大工程”重要性得到提升。

  数据显示，2023年12月以来，国开行、进出口银行、农业发展银行合计净新增抵押补充贷款(PSL)5000亿元，为“三大工程”建设提供了重要的资金支持。陈文静预计，各地“三大工程”建设将进一步加速。

  值得一提的是，保障性住房建设方面，《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》明确指出“完善‘保障+市场’的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求”“要将保障性住房建设作为住房发展规划的重要内容，科学确定保障性住房发展目标。”

  “未来几年以公租房、保租房和配售型保障房为主体的保障性住房建设将明显加速。”陈文静称。

  根据中指监测，目前多地已发布2024年保租房筹集目标，南宁、福州、深圳、广州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的计划建设量，深圳、广州、福州计划1万余套。

  此外，陈文静指出，当前部分城市商品房市场存在较大库存压力，重复建设保障房或造成资源浪费，同时短期内保障房的大规模建设或对商品房市场产生一定冲击。未来保障房或以筹集为主、新建为辅，以需定建，对于商品房库存大的城市，改建或收购存量商品房用作保障房或将是重要方式。

  需求端：一线城市有望继续优化限购政策 二线城市或全面放开

  国家统计局23日发布的数据显示，2024年1月份，70城新房、二手房价格环比上涨的城市数量均小幅增多，且70城房价总体环比跌幅有所收窄。关荣雪分析认为，市场价格呈现一定的“慢修复”特征。

  “当前房地产市场运行状况有所改善，但持续性还有待进一步观察，企稳特征暂不牢固。” 关荣雪称。

  展望2024房地产市场，关荣雪认为行业基本面有所改善。从市场端来看，整体成交规模温和上升。房价上，新房市场在成交结构性上行的背景下房价稳中有升，二手房价格仍然具备较大下行压力。

  陈文静预计各地将继续发挥自主性，因城施策、因需施策，一线城市有望继续优化限购政策，二线城市或全面放开限购，降低首付比例、降低房贷利率等政策依然具备空间。

  开年以来，房地产行业降低购房成本和门槛的相关政策持续落地，春节前，四大一线城市放松限购，信号意义明显。此外，近期海南、扬州、郑州等地继续从优化公积金贷款政策、优化限售、发放购房补贴等方面出台需求端政策。

  此外，近日央行宣布5年期以上LPR下调25个基点，为2019年房贷利率“换锚”以来最大降幅，释放出积极信号，有利于稳定行业信心，促进投资和住房消费。

  在关荣雪看来，当前房贷利率利好程度达到空前最大，短期内静待政策发酵，进一步下调的可能性不大。但不排除在后续市场需求释放力仍然不足的前提下，LPR或者加点幅度仍有调整的可能。