“北上广深”近期出台多项新政，促进房地产市场交易——一线城市楼市趋暖

  今年5月，住房城乡建设部、中国人民银行等多部门打出政策“组合拳”，明确取消全国层面房贷利率下限、下调首付款比例和公积金贷款利率。此后，国内多地纷纷因地制宜出台楼市新政。特别是在北京、上海、深圳、广州等备受关注的一线城市，提振楼市的系列政策力度大、落地快，市场总体呈现积极反应。

  专家认为，目前房地产市场仍处于调整阶段。伴随楼市新政有序落地，政策效果逐步释放，居民住房需求将得到有效满足，楼市趋暖势头有望继续保持。

  “北上广深”调整房地产政策

  7月10日，记者走进北京市朝阳区一家房产中介门店，店内只有2名负责人在值守，其中一名负责房屋租赁业务，另一名负责房屋买卖业务。

  “其他房产经纪人都去带客户看房了。北京前段时间出台楼市新政策之后，门店近期的带看量比较稳定，每天有三四组客人，周末会更多一些。”该门店房屋买卖业务负责人告诉记者。

  这名房产经纪人所说的楼市新政，即北京市6月26日发布的系列房地产政策。当日，北京市住房和城乡建设委员会等部门印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，明确实施调整商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限，调整住房公积金个人住房贷款最低首付款比例等。

  具体来看，针对北京地区购买首套住房的居民，最低首付款比例调整为不低于20%，5年期以上房贷利率下限调整为3.5%。对于购买二套住房的居民，位于五环以内的，最低首付款比例调整为不低于35%，5年期以上房贷利率下限调整为3.9%。位于五环以外的，最低首付款比例调整为不低于30%，5年期以上房贷利率下限调整为3.7%。该通知还提出，北京市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。此外，提高购买绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的住房公积金贷款额度等。

  其他一线城市也推出一系列“地方版”房地产新政。

  5月28日，上海市房地产新政“沪九条”正式施行。“沪九条”涵盖调整上海市房屋限购政策、扩大非沪籍单身人士购房区域、调整首套房及二套房最低首付款比例、放宽二孩及以上家庭住房限购政策、调整首套房公积金贷款个人最高额度等。上海市房管局有关负责人表示，此次政策优化体现了综合施策、分类施策、精准施策三方面考量。从分类施策的角度看，供应端着手更好满足改善性住房需求，优化套型结构，提高中小套型住房面积标准，差异化降低中小套型住房比例；在需求端，立足服务安居，针对区域市场特点，差异化、分区域优化住房限购政策；在信贷端，为促进重点区域职住平衡，新城和南北转型等区域继续实行差异化住房信贷政策。

  同为一线城市的深圳、广州也出台了楼市新政。深圳市自5月29日起下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限；广州市5月29日起正式取消房贷利率下限，并于7月初调整了外籍人士及港澳台居民购房政策，明确外籍人士及港澳台居民可在限购区内购买120平方米及以下的住宅一套，在非限购区或在限购区购买120平方米以上的住宅不限制套数。

  一线城市市场活跃度提升

  业内人士告诉记者，近期“北上广深”四大一线城市纷纷调整房地产政策，是为了响应5月17日住房城乡建设部、中国人民银行等部门推出的全国性楼市新政。在此基础上，各地遵循因城施策原则出台“地方版”细化政策，旨在根据各地经济发展和人口结构等特质，针对性地满足居民住房需求、提振楼市表现。

  那么，一线城市楼市新政落地效果究竟如何？

  记者走访了北京市朝阳区几家房产中介门店，根据门店工作人员的反馈，近期其二手房交易量总体有所回升，有的门店短期内成交量较多，“有些客户之前就看过房，在新政策出台后果断决定入手”；有的门店则在政策落地后迎来新客，“很多购房者听说下调了首付款比例，希望能买到面积大、位置好的房子”。

  中指研究院市场研究总监陈文静告诉记者，一线城市楼市政策落地后，新房、二手房市场活跃度均有回升，其中二手房在政策优化及“以价换量”共同带动下，市场活跃度回升速度较新房更快。根据中指数据，6月份，一线城市二手房成交套数均有所增长。其中，北京市二手房成交14986套，环比增长12%，同比增长29.1%；上海市二手商品房成交超2.6万套，创近一年新高，多个单日网签量超1000套，市场活跃度较高；深圳市二手房市场保持较高活跃度，在5月高基数下，环比较5月增长5.3%，同比在低基数下增长71%，市场延续温和修复态势。

  一线城市新房市场回暖迹象同样明显。根据研究机构克而瑞数据，6月份，北京、上海、广州、深圳新建商品住宅分别成交43万平方米、81万平方米、83万平方米、39万平方米，成交面积均创年内单月新高，环比分别增长21%、66%、48%、38%，其中广州、深圳成交量超过去年同期。

  “近期一线城市楼市交易呈现积极态势，提振楼市表现的关键还是对于限购、限贷政策的放松。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池认为，限购政策决定了购房者入市资格，也就是多少人能够买房，这直接决定了市场需求；限贷政策主要包括对首付款比例和房贷利率的限制，而下调首付款比例就是放宽了入市门槛，首付款比例越低，购房者购房能力就越强。下调房贷利率，真正减轻了购房人负担，能更有效地促进购房者入市。

  持续优化政策提振购房者信心

  “北上广深”楼市新政的落地有效刺激了房地产市场回暖，但部分购房者在进行购房决策时仍持一定观望态度。

  上海市民罗进最近想购买一套“小两室”，“我是上海人，之前一直跟父母住在一起，现在想买一套自己的房子，关注到房地产新政策之后，我就开始着手看房了。”罗进说，“但从‘看’到‘买’还有个过程，毕竟房子是家庭重要资产，希望能在房价比较稳定的状态下入手。”

  赵秀池认为，无论是刚需还是改善性住房需求，购房者普遍都较为关注房价走势。“房价波动也是影响购房者入市的重要因素，对于住房，人们往往希望‘买涨不买跌’，所以看市场回暖趋势，不仅要看交易量上涨与否，也要关注房价是否稳定。”赵秀池说。

  从部分一线城市的交易情况看，市场活跃度有所提升与“以价换量”存在一定联系。“但政策优化也发挥着重要作用。”陈文静表示，4月以来，一线城市均在限购、限贷等方面进行了政策优化，“517”楼市新政出台后，各地又细化了当地政策，下调首套房、二套房首付比例和房贷利率等，这些在较大程度上释放了购房需求。

  在业内人士看来，要促进楼市总体趋稳趋暖，重点仍在于通过系列政策鼓励，提振购房者消费信心。当前，北京、上海、深圳仍存在部分限购限制，这也说明一线城市存在进一步优化政策的空间。

  “比如，北京市目前对于购房者社保等条件要求依然较高，可以考虑优化限购政策，缩短购房所需社保年限，还可以出台降低交易税费、加大补贴力度等相关政策。”陈文静认为，如果继续调整优化楼市政策，一线城市楼市活跃度有望继续保持，有利于市场筑底企稳。

  赵秀池分析，除了放宽社保年限等购房条件，还可以结合人口和人才政策适时调整限购要求，比如对多孩家庭提高房贷支持。此外，可以考虑继续调整房贷利率，并对存量房贷利率进行下调。

  “目前部分一线城市也在积极跟进‘以旧换新’政策。在优化‘以旧换新’流程、提高效率的同时，应该给予实质性的税费减免优惠，鼓励更多购房者加入，以此促进‘买一卖一’顺利推进。”赵秀池说，“随着一系列房地产新政持续落地，一线城市楼市有望继续保持趋暖态势。”