馅饼还是陷阱？“零首付”买房重出江湖 多地政府发文警示风险

  购房“零首付”近期再引热议，这一看似“无门槛”的购房方式背后潜藏的风险引起了政府相关部门的高度重视。近日，多地政府发布警示文件，提醒购房者理性看待“零首付”政策，购房者应根据自身实际情况量力而行。

  “零首付”重出江湖

  近期，购房“零首付”重出江湖。在一些社交平台上，多个城市的房地产中介以购房者的口吻，发布“零首付拿下人生第一套房”、“零首付救了我的命”等帖子来吸引流量。

  发帖者称：“在广州买房太不容易，好的太贵，便宜的太偏僻，而且本人还有欠款30个。经过我的不懈努力，打入房地产内部，终于找到一个住宅，位置很好，还有升值。最主要的是平掉了我的负债，而且零首付……”

  也有来自武汉的发帖者表示，“原本80万的房子，按常规1.5成首付需要支付12万。但朋友囊中羞涩，分币全无。中介却透露一个惊喜——房子可以贷款至100万元，多出的部分，房东会退回。”

  上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，在房地产市场低迷时期，开发商为了吸引客户，往往会推出“零首付”这样的营销噱头。从过往的操作看，“零首付”往往是开发商或房屋中介机构通过预先垫付或是开发商虚拟抬高房屋售价，总的操作思路往往是通过高评高贷从信贷公司或是从银行以按揭贷款的方式来获得首付款。

  业内人士表示，一些楼盘原先的销售价格较高，现在楼盘降价，或者一些二手房降价比银行评估价多，但仍按照原销售价位或评估价贷款，也称为高评高贷。其举例表示，一楼盘原销售价格2万元/平方米，降价后销售1.6万元/平方米，按照部分城市最低15%的首付比例而言，贷款比例为85%。开发商会根据原销售价格2万元/平方米做一份合同，购房者以该合同向银行贷款，开发商将超出购房总价格的部分打给购房者即可作为首付款。

  在社交平台上，广州、武汉、西安、郑州等地均有不少发帖者提及“零首付”购房。

  澎湃新闻在采访中了解到，近日，某一线城市个别项目还推出了购房高额返现的活动。以一新房项目为例，住宅最高返现约90万元。有销售人员算了一笔账，“以一套总价为260万元的房源为例，首付两成为52万元，贷款办完后，开发商会直接将90万打到您卡上，不仅零首付，还多出了约40万元的流动资金。”据新房销售代理介绍，活动一周，该项目售出百余套房源，目前活动已截止，所售房源为工抵房。

  是馅饼还是陷阱？

  近两年，“零首付”购房噱头在市场上屡见不鲜。人民网领导留言板上就有大量关于“零首付”的相关留言。

  举例而言，今年8月5日，重庆巴南区一用户投诉开发商称，“在认购房屋的过程中发现开发商存在0首付、公示不规范、变相返佣金等情况”。

  也有购房者留言向政府部门咨询：“0首付购房是否属于违法违规行为？我前期购买的房屋还没交房，开发商目前以0首付销售。”“**项目以0首付方式进行售房，现在只需要交2万元定金，剩余款项进行银行贷款，请问领导这样是否合理。”

  从处理结果来看，部分反映情况属实的项目已被当地住建局约谈，要求其按文件法规合理营销，不得损害购房人权益，同时暂停该销售行为。

  北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师指出，零首付的营销活动要看具体是如何操作，部分开发商为了圈住客户将付款周期拉长，前期购房打出零首付的噱头，要求购房者在规定时间内补齐首付款。目前市场上谈及的零首付还有通过包装成经营贷或者银行合同做高评高贷，这本身已经涉及“骗贷”的违规行为，本身也存在一定的风险。同时，对购房者而言，做高房价套出的钱也意味着产生了更多的税费，一旦产生违约，对购房者而言，违约责任和付款责任都是加大的。

  严跃进认为，“零首付”购房多半是陷阱，本身也是违规的操作。当前，各地买房的政策已经很宽松了，加之利率下调，买房成本已大大降低，没有必要去走“零首付”的渠道。部分购房者如果首付能力不够，需要靠“零首付”来买房，我个人建议可以暂时搁置一下。

  中指研究院市场研究总监陈文静也认为，零首付购房看似可以减轻购房者初期的购房压力，但实际上可能会增加后期更高的资金成本和月供压力，“零首付”买房更多是开发企业、中介吸引购房者的一种手段。购房者还是应该充分考虑自己的经济状况、贷款条件、法律合规性以及房地产市场变化等因素，理性做出选择。在签订购房合同时，购房者也要仔细阅读有关贷款、还款、违约等方面的合同条款，避免潜在的法律风险。

  多地发文警示“零首付”购房风险

  可以看到的是，“零首付”这一看似“无门槛”的购房方式近期也引起了政府部门的重视。近日，多地政府发布警示文件，提醒购房者理性看待“零首付”政策，购房者应根据自身情况量力而行。

  以郑州为例，8月5日，河南省郑州市住房保障和房地产管理局发布关于购房风险警示称，请广大购房者面对“零首付”、首付融资、首付分期和变相首付垫资行为购房的诱惑时保持冷静，购房时应根据自己的实际情况量力而行。

  在此之前，据广西南宁市住房和城乡建设局也公开表示，零首付购房存在诸多风险和不确定性，非可持续的购房方式。

  郑州发布的购房风险警示提到，“零首付”不仅不能从根本上解决购房者短期资金短缺问题，通常还需借助于签订阴阳合同、高评房屋价格等违规行为来实现。这不仅增加购房者贷款利息及按揭月供还款负担，还存在较大的骗贷法律风险。

  同时，“零首付”涉及的部分违规操作行为，无法在网签合同中明确约定，更得不到法律应有保护。一旦房地产开发企业无法兑现承诺，银行也不能完成贷款审批手续，将会给购房者造成经济损失，购房者也很难依法追责索赔。

  此外，“零首付”通常是由房地产开发企业或房地产中介机构通过预先垫付，或是虚拟抬高房屋价格，从银行以按揭贷款的方式来获得首付款。开发企业和购房者签订的购房合同存在法律争议，因此当事方可能都会被追究刑事责任。

  北京金诉律师事务所王玉臣律师表示，早在2017年的《住房城乡建设部人民银行银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作》中，就明确规定严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资。

  王玉臣提到，从购房人的角度来说，风险并不小。对于尚未批贷的，可能面临着无法批贷的风险；对于已经发生的违规贷款行为，可能面临着被提前解除贷款合同，要求购房人提前全额还款的风险。

  （计思敏）