实探北京租房市场 租客议价力悄然转强

  “租的房子上个月刚到期，面对暑期相对较高的房租压力，我本来已经做好了换房心理准备，但没想到房东为了留住我，主动降低了1000元租金。”一位北京上班族小张向中国证券报记者分享了自己的租房经历，在房东降价挽留下，她又续了一年租期。

  记者采访多位租客发现，在今年暑期，租房市场的议价空间明显增大，他们成功通过协商降低了租金成本。此外，房地产中介则另有感慨。北京一位房地产中介李飞(化名)表示，经历年初租房市场冷淡期后，6月伊始，他曾感慨客户终于增加了，并且隐隐期待租赁市场重新火爆。但到了暑期尾声，他发现市场并没有像自己预期中那样火热。多位业内人士表示，这或受到租客消费观念转变、房源供给增多等多种因素影响。

  租客更具议价主动权

  最近，一位西城区的房东很焦虑：挂在网上出租的房子迟迟没有租出去，少了每月的房租收入让他压力有点大。“往年房子一挂出去，来看的人络绎不绝，短则一两周，慢则一两个月，总能成交，即使遇到讲价的人，最多降个一两百元也基本敲定了。”这位房东说，但是今年总感觉很难出租，已经出租的房子，担心租客不续租，也下调了一些租金。

  一边是房东主动下调租金，一边是租客占据主动权，与房东协商下调租金。一位北京的租客向记者表示：“我租在北京百子湾附近的两居室，去年房租是每个月7800元，刚主动和房东沟通，希望能降一点房租，聊完后每个月也降了800元。”他对记者说，总觉得过两个月房租还会降，但是最好找到一个靠谱的中介，否则即使房东把租金给得很低，中介费还是会比较高。

  通常情况下，在租房市场中，房产中介或房东掌握议价决定权。李飞已从事房地产中介近三年时间。在他眼里，今年暑期的北京租房市场有点不一样，较以往略显冷清。

  “整体来看，今年暑期的租房价格确实要比去年有所下降。比如北京市角门西附近的某一公寓，新租客较去年每月减少100元租金，且首月再减免500元，这样算下来，租一年，相当于每个月便宜150元左右。”李飞向记者介绍，甚至不少房东看到租客不续租，主动提出降低租金。

  另外，李飞表示：“今年暑期，即使每天接待七八位客户看房，但最后能成交的少之又少，感觉租客对租金、距离远近的要求变得更严苛了，从看房到确定意向的时间也变长了。”

  房源供给增加

  部分区域租房成本为何下降？中原地产首席分析师张大伟向记者表示，当下大学生毕业后的选择更加多元化，既有选择一线城市的，也不乏选择去二三线城市发展的。“另外，房源供应量有所增加，除了这几年大量建设的房子逐渐入住外，随着房价下降，部分不愿意降价卖房的房主，被租金回报率吸引后，也进入了租赁市场，增加了租赁房源供应。”他说。

  如受访人士所言，记者调研发现，这种现象的背后是多重因素共同作用的结果。一方面，随着就业市场的多元化发展，毕业生们不再局限于传统热门区域求职，而是根据个人职业规划和生活需求，选择更加适合自己的居住地点。这种趋势使得租房需求有所分散，从而减轻了部分热门区域的租房压力。

  “现在很多租客的消费观念变了，宁愿住得远，租金低且房间舒适度高，也不愿意在三环内花高价钱租房，所以部分区域租金下调较明显。另外，感觉整体上今年租房的人变少了。”李飞说，上个月，挂出房屋转租的帖子后，两位家在河南的北京上班族选择回家工作了。

  另一方面，近年来，北京加大了住房供应力度，包括公租房、共有产权房等多种形式的保障性住房不断入市，有效缓解了市场供需矛盾。同时，随着长租公寓、短租民宿等新兴业态的兴起，也为租客提供了更多元化的选择。

  住房城乡建设部数据显示，截至6月底，全国已建设筹集保障性住房112.8万套(间)，占年度计划170.4万套(间)的66.2%。6月，为加强住房租赁市场供需匹配，北京市组织房地产经纪机构、住房租赁企业等筹集优惠房源11.9万套(间)，其中涉及19个保障性租赁住房项目。北京房地产中介行业协会更是向全行业发出租房优惠服务倡议。

  直面“留客难”

  在租金走势承压背景下，市场租金下跌推动租客换房，部分公寓面临“留客难”问题，这也对租赁企业带来挑战。

  中指研究院发布《2024上半年中国住房租赁市场总结与展望》显示，受保租房大规模入市等因素影响，上半年市场租金整体呈现下行态势。全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.90%，较去年同期由涨转跌，租金走势承压。

  记者调研发现，面对租赁市场变化，租赁企业和中介机构纷纷调整经营策略，通过降价促租来吸引租客。例如，我爱我家、链家等中介机构均推出了不同程度的佣金优惠措施，毕业生在租房时可享受佣金折扣甚至免佣金的待遇。同时，部分租赁企业还直接下调了租金价格，以吸引租客续租或新租。

  “我们今年南三四环附近的公寓都降价了，从去年的每个月3100元降至2900元。北京市很多区域的月租价格都稍微降了一两百元，以吸引租客。”乐乎公寓相关人员向记者表示。据悉，乐乎公寓凭借其庞大的门店网络和较高的市场占有率，成为降价促租的领头羊。迈点研究院发布报告显示，从企业开业规模来看，截至2024年二季度，乐乎在北京的开业规模已达48350间。

  “不仅北京，上海部分区域也有为‘留客’，房东主动下调两三百元月租金的情况，现在行业竞争愈发激烈，这对部分长租公寓企业来说是一个挑战。在此背景下，长租公寓企业应钻研客户需求，重视前期市场研判；加强自有渠道建设，拓展短视频营销等获客渠道，加强品牌推广。同时，优化产品与服务，为租客提供食堂等更多个性化服务。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向记者表示。