新加坡再度出手给房价“降温”

  日前，新加坡国家发展部和建屋发展局宣布，将建屋局房屋贷款的贷款与估值比率上限（LTV）从80％下调至75％，并提高额外安居津贴（EHG）。此举旨在进一步帮助首次购买组屋者尤其是中低收入家庭购买新组屋和转售组屋，并促使非刚需买房者更加谨慎贷款购房，以遏制转售组屋价格不断攀升的态势，防止引发房地产泡沫。

  新加坡政府此前推出的降温措施，以及增加预购组屋供应量的做法，已经使转售组屋价格上涨态势放缓。新加坡转售组屋价格在2023年上涨了4.9％，比2022年的10.4%涨幅明显缩窄不少。不过，市场强劲而广泛的需求，加上今年达到最低居住年限要求的可交易套数数量较少，导致今年上半年的转售组屋价格涨幅超过4％。

  截至今年7月底，新加坡已经成交约543套百万新元以上转售组屋，超过了去年全年470套的成交量。尤其是7月份，有120套转售组屋成交价格在百万新元以上，刷新了历史纪录。百万新元以上的转售组屋不断涌现，助涨了居民买卖组屋的热情。

  新加坡约八成以上的人口居住在政府提供的组屋，近年来随着外资大量流入以及移民快速增加，新加坡的房地产交易量与价格均在显著增长。政府组屋、公寓、私宅等房产交易价格的快速增长，引发政府关注并多次出台调控政策，防止房地产业过热。

  从转售组屋销售价格来看，今年7月份同比上涨7.6%。所有房型价格均在上涨，其中三居室上涨6.6%，四居室上涨8.7%，五居室上涨7.6%，公寓式组屋上涨6.3%。成熟社区与非成熟社区的价格，分别上涨了7.8%和7.5%。房价涨幅已经明显快于居民收入增幅。

  从转售组屋交易量来看，7月份共成交3049套，环比增长39.6%，同比增长48.3%。按房型交易量来看，三居室组屋占24.9%，四居室组屋占46.0%，五居室组屋占23.5%，公寓式组屋占5.6%。从区域分布看，7月份转售组屋中非成熟社区占59.5%，成熟社区占40.5%。

  此次调降贷款与估值比率上限，是新加坡政府四年之内的第三次调整，此前每次降幅都是5个百分点。2021年12月，首次由90%降至85%。2022年9月，由85%降至80%。今年8月20日起，再调低至75％。这意味着从8月20日起，建屋局提供的房贷金额将不超过房子价值的75％。调整后建屋局同金融机构发放贷款的比例上限保持一致。买方必须用较多的现金或公积金储蓄来支付组屋25%的首付款。

  新规对首次购买组屋者的影响较小，尤其是低收入家庭，因为他们能获得较高的购屋津贴。为帮助中低收入家庭购买组屋，符合条件的首次购买组屋家庭可获得的额外安居津贴上限，从目前的8万新元调高至12万新元。而首次购买组屋的单身者额外安居津贴上限，则从4万新元调高至6万新元。

  购买组屋者的收入越低，获得的额外安居津贴就越多，且不受房屋类型和地点的影响。月均收入低于1500新元的家庭，以及月均收入少于750新元的单身者，可获全额额外安居津贴。在转售组屋交易完成后的两个月内，所获的额外安居津贴将由政府部门自动存入买方的公积金户头。

  这次调高额外安居津贴后，预计每年将有13000户首次购买组屋的家庭受益。额外安居津贴政策于2019年9月推出，至今已有约72300户首次购买组屋的家庭受益，共获得超过20亿新元的政府津贴。在受惠的家庭中，有四成购买了转售组屋，六成向政府建屋局申购了预购组屋、剩余组屋或开放预订组屋。

  此外，新加坡政府为了减轻居民在繁忙工作之余照顾家庭的压力，给居民家庭更多的帮助与支持，将从明年年中起微调组屋政策，允许单身者或已婚者在申购父母住处附近的预购组屋时享有优先权，以便照顾父母。另外，年迈或单身人士都将能购买新居。不过，单身者必须满35岁才能向建屋局申购预订组屋，而且只能买两居室。政府调整政策后，虽然让单身者享有优先权，但并未允许单身者购买更大的房型。

  政府预计降低贷款比例后，将影响约一成的转售组屋买家，不过这类买家仍可能愿意支付更多费用购买靠近市中心或地点较好的房产。政府若不提前采取措施预防，可能导致转售市场与经济基本面脱节而引发泡沫。房地产行业分析师普遍认为，此次政府推出的转售组屋降温政策，无疑将对抑制房价起到积极作用。（经济日报驻新加坡记者 蔡本田）